Der einfache Fall
rund 60 bis 80 Stunden
Der komplexe Fall
schnell das Doppelte, 120 Stunden und mehr
Aus der Praxis im Bergischen Land
Was ein Makler wirklich macht vom ersten Anruf bis zum Schlüssel
„Der macht ja nur die Tür auf und kassiert." Diesen Satz kenne ich — von manchen Kollegen sogar zu Recht: Höchstpreis versprechen, Zwölf-Monats-Vertrag, und das Objekt liegt neun Monate.
Genau deshalb zeige ich Ihnen hier den echten Weg. Nicht als Behauptung, sondern Schritt für Schritt — mit allem, was zwischen dem ersten Anruf und der Schlüsselübergabe passiert.
Am Ende entscheiden Sie selbst. Aber Sie wissen dann, was wirklich passiert.
Der Rahmen in drei Zahlen
Was ein Hausverkauf wirklich kostet — an Zeit
75 Stunden — das ist mein Richtwert für ein Einfamilienhaus mit klaren Verhältnissen. Komplexere Fälle binden deutlich mehr Zeit. Die Zeit hängt an der Komplexität, nicht am Kaufpreis.
~85 Std.
Arbeitsaufwand bei einem typischen Einfamilienhaus
3–6 Monate
Zeitraum, über den sich das verteilt
~2.000 €
Gegenwert Ihrer Zeit (bei 25 €/Std.) — plus rund 3.000 € Sachkosten
Was in diesen 85 Stunden steckt
Zwei Fälle
Nicht jedes Haus ist gleich viel Arbeit
Der Aufwand hängt nicht am Kaufpreis. Ein kompliziertes 400.000-€-Erbe kann mehr Stunden binden als eine glatte 800.000-€-Villa. Gerade im Bergischen Land — mit den steilen Hanglagen Solingens, alten Parzellen und gewachsenen Grundstücksgrenzen — ist der zweite Fall keine Seltenheit.
Zeit-Spreizung
Vom einfachen bis zum komplexen Fall
Der einfache Fall
Einfamilienhaus, klare Eigentumsverhältnisse, aktueller Energieausweis, verkaufsfertig
Der komplexe Fall
Gründerzeit-/Denkmalobjekt in Hanglage, unklare Modernisierungshistorie, Wegerecht im Grundbuch, Erbengemeinschaft
Der einfache Fall
Standard-Vermarktung
Der komplexe Fall
Substanz-Recherche, Rechts-Klärung, Moderation mehrerer Eigentümer
Ohne Stress verkaufen
Haus verkaufen ohne Stress: Was Sie abgeben — und was bei Ihnen bleibt
Drei Termine statt 85 Stunden. Ehrlich dazu: stressfrei heißt nicht schnell — ein Verkauf mit Makler dauert typischerweise drei bis sechs Monate.
Das geben Sie ab
Terminkoordination · Anfragen von Kaufinteressenten · Unterlagen von Ämtern und Verwaltung · Vorqualifizierung · Preisverhandlung · Notarabstimmung
Das bleibt bei Ihnen
Die Entscheidung über den Preis · die Entscheidung über den Käufer · der Notartermin
Der echte Prozess: Vom ersten Anruf bis zum Schlüssel
Der ehrliche Einwand
„Aber so viel Provision für 85 Stunden — ist das nicht zu viel?"
Berechtigte Frage. Rechnet man die Provision stur auf die sichtbaren Stunden um, kommt ein hoher Stundensatz heraus. Zwei Dinge vorweg: Erstens teilen sich in NRW Käufer und Verkäufer die Provision häufig je zur Hälfte — für Sie als Verkäufer sind in der Regel 3,57 % des Kaufpreises relevant, nicht der oft genannte Gesamtsatz. Zweitens, und wichtiger: Sie bezahlen mich nicht für meine Zeit. Sie bezahlen mich für das Ergebnis.
Drei Gründe
Nicht isoliert betrachten
Studien zeigen, dass Maklerverkäufe im Durchschnitt höhere Verkaufspreise erzielen können. Keine Garantie für den Einzelfall — aber die Provision steht einem möglichen Mehrerlös gegenüber, nicht dem Erlös als Abzug. Läge der Mehrerlös in studienüblicher Größenordnung, könnte nach Abzug des Verkäuferanteils (3,57 %) unterm Strich trotzdem ein Plus stehen. Gerechnet, nicht versprochen.
Können, nicht Zeit
Man holt einen Fachmann und erklärt ihm hinterher nicht, wie er die Kabel anschließt. Der Wert steckt in acht Jahren Marktkenntnis im Bergischen Land, die den Preis ab Tag eins realistisch setzt — und dem Ladenhüter-Effekt vorbeugt. Wäre die Provision Bezahlung für Zeit, müsste ein komplexes 400.000-€-Erbe teurer sein als eine glatte 800.000-€-Villa. Ist es nicht.
Volles Risiko beim Makler
Keine Provision ohne Verkauf. Ich gehe in Vorleistung — Fotograf, Drohne, Inserate, Zeit — und trage das volle Ausfallrisiko. Der Privatverkäufer trägt sein Risiko auch; er merkt es nur erst, wenn es zu spät ist.
Die heiße Phase
Was in keiner Tabelle steht
Zwischen Vertragsentwurf und Notartermin sind alle nervös. Der Verkäufer gibt etwas ab, das ihm lange gehört hat, und fürchtet, der Käufer könnte abspringen. Der Käufer fragt sich, ob es mit der Bank klappt, ob es die richtige Entscheidung ist — oft ist es das erste Mal. Angst entsteht durch Unbekanntes; ich nehme sie, weil ich den Prozess kenne und die Menschen sachlich hindurchführe. Nach dem Notartermin hilft ein kurzes, vorab aufgenommenes Video, das erklärt, was jetzt passiert.
Diese Begleitung steht in keiner Tabelle. Aber sie ist oft das, was am Ende zählt.
Manche Verkäufe sind keine Standardfälle
Und wenn es kompliziert wird?
Dann wird aus „der Makler macht nichts" schnell „gut, dass jemand das übernommen hat." Drei Beispiele aus dem Bergischen Land.
Erbe
Geerbte Immobilie / Erbengemeinschaft
Mehrere Eigentümer, unterschiedliche Interessen, Erbschein, oft emotional aufgeladen. Ohne Moderation blockiert sich die Gemeinschaft selbst.
Recht
Wege- und Leitungsrechte, Baulasten
Gerade bei den Hanglagen in Solingen und Remscheid und alten Parzellen im Bergischen Land. Ein übersehenes Wegerecht kann den Verkauf platzen lassen — oder nach dem Verkauf zur Klage führen.
Zeitdruck
Notverkauf / drohende Zwangsversteigerung
Wenn die Zeit drängt, zählen Tempo und Diskretion. Hier entscheidet Erfahrung über Tausende Euro.
Warum ich das mache
Ich helfe Menschen, in ihre neuen vier Wände zu kommen — und Verkäufern, ihre Immobilie in guten Händen zu wissen. Das kann ich gut, und das lebe ich so.
Ich sage auch offen, wenn ein Privatverkauf für Sie funktioniert. Aber Sie sollen die Entscheidung mit den echten Zahlen treffen — nicht mit dem Bauchgefühl, dass ein Makler ja nichts tut.
Persönlicher Kontakt
Sascha Oertel
Geschäftsführer · Oertel Immobilien GmbH
• Persönliche Abstimmung statt Standardprozess
• Regionale Marktkenntnis im Bergischen Land
• Klare Begleitung von Bewertung bis Abschluss
Unterm Strich
Was am Ende übrig bleibt
Studien zeigen, dass Maklerverkäufe im Durchschnitt höhere Verkaufspreise erzielen können. Keine Garantie für den Einzelfall — aber es erklärt, warum man die Provision nicht isoliert betrachten sollte. Entscheidend ist, was nach Abzug Ihres Verkäuferanteils übrig bleibt, nicht der Prozentsatz für sich.
Der Vergleich
Privat oder mit Makler
Privat
keine Provision, volle Kontrolle
Mit Makler
realistischer Preis ab Tag 1
Privat
rund 85 Std. selbst, Haftungsrisiko
Mit Makler
Käufernetzwerk, Bonitätsprüfung, rechtliche Absicherung
Privat
kein Verhandlungspuffer — 24 % müssen den Preis nachträglich senken
Mit Makler
Verhandlungspuffer — nur 5 % Preiskorrekturen
Ehrliche Antworten
Die Fragen, die Skeptiker stellen
Offen und ohne Ausweichen beantwortet.
Warum wirkt die Maklerprovision oft so hoch?
Weil man sie isoliert auf den Kaufpreis bezieht. In NRW teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision häufig je zur Hälfte (Verkäuferanteil in der Regel 3,57 %). Und sie steht einem möglichen Mehrerlös und der Risiko-/Arbeitsübernahme gegenüber — Studien zeigen, dass Maklerverkäufe im Schnitt höhere Preise erzielen können (kein Einzelfallversprechen).
Kann ich mein Haus nicht einfach selbst bei ImmoScout einstellen?
Ja, das geht. Aber ein Portal-Inserat erreicht nur einen Teil der Käufer, und die eigentliche Arbeit — Unterlagen, Bonitätsprüfung, Besichtigungen, Verhandlung, Recht — beginnt danach: rund 85 Stunden beim Standardfall. Das Inserat ist der einfachste Teil.
Was macht ein Makler, wenn kein Käufer kommt?
Ehrliche Antwort: Dann verdiene ich nichts. Die Provision wird nur bei erfolgreichem Verkauf fällig — Vorleistung und Kosten (Fotograf, Inserate, Zeit) trage ich selbst.
Muss ich einen langen Maklervertrag unterschreiben?
Nein. Üblich und fair ist ein Alleinauftrag mit rund sechs Monaten Laufzeit — bewusst nicht die Zwölf-Monats-Bindung, die manche Anbieter nutzen.
Binde ich mich langfristig — und was, wenn ich selbst einen Käufer finde?
Nein, lange Knebelverträge sind nicht mein Stil. Ich arbeite in der aktiven Verkaufsphase mit einer klaren, fairen Laufzeit — kein automatisches Verlängern im Verborgenen. Wenn Sie selbst jemanden kennen, der ernsthaft kaufen möchte, ist das ausdrücklich willkommen; dieser Interessent läuft durch denselben sauberen Prozess: Bonität, Unterlagen, Verhandlung, Notarvorbereitung. Was ich nicht mache: in Vorleistung gehen und am Ende übergangen werden. Die genauen Spielregeln legen wir vorher gemeinsam fest, bevor Sie etwas unterschreiben.
Was ist, wenn mein Fall kompliziert ist (Erbe, Wegerecht, Notverkauf)?
Dann wird die Erfahrung erst recht wertvoll. Mehr dazu auf problem.immobilien.
Kein Pitch, nur ein Gespräch
Sprechen wir miteinander.
Erstgespräch 15–30 Minuten, kostenfrei und unverbindlich. Manchmal ist die richtige Entscheidung, jetzt noch nicht zu verkaufen. Auch das sage ich offen.