Als Makler im Bergischen Land sehe ich leerstehende Läden jede Woche — in Elberfeld, an der Solinger Hauptstraße, in der Remscheider Innenstadt. Was sich verändert hat: Seit dem 1. Juli 2026 nimmt die KfW Anträge für das Bundesprogramm „Gewerbe zu Wohnen" entgegen (KfW-Zuschuss 266). Gefördert wird der Umbau solcher Flächen zu Wohnungen — mit Geld, das nicht zurückgezahlt werden muss. Die 300 Mio. € sind auf das Jahr 2026 begrenzt, Anträge sind bis zum 31. Dezember 2026 möglich. In diesem Ratgeber erkläre ich, was gefördert wird, wie viel realistisch fließt, welche Bedingungen dranhängen — und für welche Bergischen Objekte sich der Umbau wirklich rechnet. Und genauso ehrlich: wann nicht.
Leere Flächen, fehlende Wohnungen — und zwei Hebel, die seit diesem Sommer greifen.
Das Bergische Städtedreieck hat ein doppeltes Problem, das eigentlich seine eigene Lösung ist. Auf der einen Seite stehen Ladenlokale leer — an der Solinger Hauptstraße seit Jahren, in Teilen von Elberfeld und Barmen, in der Remscheider Innenstadt. Geschäfte ziehen weg, Nachmieter kommen keine, und die Flächen verfallen. Auf der anderen Seite fehlt bezahlbarer Wohnraum, vor allem kleine, saubere Einheiten. Der Bund bringt beides zusammen: Wer ein leerstehendes Gewerbeobjekt zu Wohnungen umbaut, bekommt seit dem 1. Juli 2026 einen Zuschuss — bei der KfW als Programm 266 geführt, befristet bis zum 31. Dezember 2026.
Zwei Monate später kam der zweite Hebel dazu. Seit dem 1. September 2026 gilt in Nordrhein-Westfalen der neue BauCode NRW — die dritte Änderung der Landesbauordnung, die den Umbau und die Umnutzung bestehender Gebäude ausdrücklich erleichtern soll. Förderung und Baurecht ziehen damit zum ersten Mal in dieselbe Richtung. Ich gehe in diesem Ratgeber durch, wie das Programm funktioniert, was der neue BauCode konkret ändert — und wo die Fallstricke liegen, über die in den Hochglanz-Broschüren niemand spricht.
„Gewerbe zu Wohnen" auf einen Blick.
Die wichtigsten Eckdaten — was, wie viel, ab wann.
Fördervolumen 2026
Bundesmittel
300 Mio. €
—
Zuschuss
kein Kredit
30 % der Umbaukosten
nicht rückzahlbar
Förderfähig je Wohneinheit
Bemessungsgrenze
max. 100.000 €
—
Max. Zuschuss je Wohneinheit
= 30 % von 100.000 €
30.000 €
—
Deckel je Unternehmen
De-minimis
300.000 €
—
Antragsfenster
Mittel jahresgebunden
bis 31.12.2026
seit 01.07.2026 offen
Abwicklung
Antrag vor Vorhabenbeginn
KfW-Programm 266
online
Stand September 2026 · Quelle: KfW (Zuschuss 266) und BMWSB · Antragstrecke seit 01.07.2026 geöffnet, Programm befristet bis 31.12.2026.
Vom Ladenlokal zur Wohnung — das deckt der Zuschuss ab.
Gefördert wird der Umbau von beheizten Gebäuden, die heute nicht zum Wohnen genutzt werden — also klassisch das Ladenlokal, das Büro, die Praxisfläche. Wichtig ist nur, dass am Ende mindestens eine neue Wohnung entsteht. Eine Mischnutzung ist erlaubt: Im Erdgeschoss kann weiter ein Laden bleiben, darüber entstehen Wohnungen. Bezuschusst werden die eigentlichen Umbaukosten — Grundrissänderung, Innenausbau, Erschließung. Und das Programm gilt bundesweit, ohne Einschränkung auf Großstädte. Heißt: Ein Objekt in Cronenberg, in Lennep oder an der Solinger Hauptstraße ist genauso förderfähig wie eines in Köln oder München.
Dämmung, Fenster, Heizung — nicht über dieses Programm.
Hier wird es technisch, aber der Punkt ist bares Geld wert: Die energetische Sanierung — Dämmung, neue Fenster, Heizungsanlage — wird NICHT über „Gewerbe zu Wohnen" gefördert. Dafür ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG, KfW-Programm 261) zuständig. Beide Programme ergänzen sich, weil sie unterschiedliche Kostenblöcke abdecken — aber dieselbe Position darf man nicht doppelt abrechnen. Wer das von Anfang an sauber trennt, holt aus beiden Töpfen das Maximum. Wer es vermischt, riskiert Ärger bei der Abrechnung.
Fünf Bedingungen, die erfüllt sein müssen.
Das richtige Objekt
Ein beheiztes Gebäude, das bisher nicht zum Wohnen genutzt wird — Laden, Büro, Praxis. Durch den Umbau muss mindestens eine neue Wohnung entstehen.
Das Energieziel
Nach dem Umbau muss das Gebäude den Standard Effizienzhaus 85 EE erreichen, bei Denkmälern Effizienzhaus Denkmal EE. Das ist die eigentliche Hürde — daran entscheidet sich, ob die Rechnung aufgeht.
Die Fachbegleitung
Ein Energieeffizienz-Experte von der dena-Liste muss eingebunden werden. Das ist Pflicht, kein Nice-to-have — und sollte früh passieren, nicht erst kurz vor Antrag.
Die Reihenfolge
Der Antrag muss vor dem Vorhabenbeginn gestellt werden, also bevor Sie Liefer- oder Bauverträge abschließen. Planung und Beratung dürfen Sie vorher erledigen — die sind unschädlich. Ein vorzeitiger Bauvertrag kostet die komplette Förderung.
Das Bauamt
Eine baurechtliche Nutzungsänderung brauchen Sie in aller Regel weiterhin — daran hat auch der BauCode NRW nichts geändert. Das ist der zeitkritische Pfad und gehört früh mit der Bauaufsicht Ihrer Stadt besprochen, nicht erst, wenn der Förderantrag schon liegt. Welches Verfahren greift, was es kostet und wie lange es dauert, steht im Ratgeber Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum in NRW.
Der BauCode NRW — das Baurecht zieht seit September mit.
Während der Bund die Förderung aufgelegt hat, hat das Land nachgezogen. Seit dem 1. September 2026 gilt in Nordrhein-Westfalen der BauCode NRW — das Dritte Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung. Ausdrückliches Ziel: den Umbau und die Umnutzung bestehender Gebäude zu erleichtern, namentlich die Umwandlung von Bürogebäuden und Ladenlokalen in Wohnraum. Für die Rechnung, um die es auf dieser Seite geht, ist das der zweite große Hebel neben dem Geld.
Das größte Missverständnis gleich vorweg: Die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum bleibt genehmigungspflichtig. Erleichtert wurde nicht das Verfahren, sondern der Maßstab, an dem der Bestand gemessen wird. Bestehende Bauteile müssen bei bestimmten Nutzungsänderungen nicht mehr vollständig an heutige Neubaustandards angepasst werden — genau daran sind Büro-zu-Wohnen-Projekte bisher regelmäßig gescheitert.
Was das für Verfahren, Fristen und Kosten bedeutet, welches Genehmigungsverfahren für Ihr Objekt greift und woran Projekte trotz aller Erleichterungen weiterhin scheitern, habe ich in einem eigenen Ratgeber aufgeschrieben: Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnraum in NRW.
Für die Förderung selbst gilt unverändert: erst die Bauaufsicht, dann der Taschenrechner, dann der Förderantrag — und der muss vor Vorhabenbeginn liegen.
Ladenlokal Solinger Hauptstraße → zwei Wohnungen.
Eine Modellrechnung für ein leerstehendes Ladenlokal mit Obergeschoss, umgebaut zu zwei Wohneinheiten.
Förderfähige Umbaukosten je WE
innerhalb 100.000-€-Grenze
90.000 €
—
Zuschuss je WE (30 %)
nicht rückzahlbar
27.000 €
—
Wohneinheiten
mind. 1 Pflicht
2
—
Zuschuss gesamt
unter 300.000-€-Deckel
54.000 €
—
Energetik (EH 85 EE)
getrennt rechnen
separat
über BEG / 261
Modellrechnung, Werte je Objekt abweichend. Maßgeblich ist die KfW-Richtlinie 266. Energetische Kosten sind separat über BEG/261 zu rechnen.
Clever kombinieren: drei Töpfe, die zusammenpassen.
„Gewerbe zu Wohnen" deckt den Umbau, andere Programme die Energie und den Erwerb. Die Regel: keine Doppelförderung derselben Kosten.
- KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen": der Kern — Umbaukosten, 30 % bis maximal 30.000 € je Wohneinheit, nicht rückzahlbar.
- BEG / KfW 261: die energetische Sanierung, die 266 ausdrücklich nicht abdeckt — Dämmung, Fenster, Heizung.
- „Jung kauft Alt" (KfW 308): für selbstnutzende Familien mit Kind, die einen sanierungsbedürftigen Bestand kaufen — interessant für den späteren Käufer der Wohnung.
- Kommunal und Land: kommunale Innenstadtprogramme in Solingen, Wuppertal und Remscheid sowie die NRW-Initiative „Zukunftsfähige Innenstädte und Ortszentren". Diese richten sich primär an die Städte — als Eigentümer profitieren Sie meist mittelbar, etwa über verbilligte Anmietung.
Wo das im Bergischen konkret wird.
Das Programm ist bundesweit, aber die spannenden Objekte liegen bei uns vor der Haustür. In Elberfeld und Barmen sinken die Ladenmieten seit Jahren, der Büroleerstand in Wuppertal lag zuletzt bei rund fünfeinhalb Prozent — Tendenz steigend. Am Neumarkt ist die Entscheidung inzwischen gefallen: Der Rat der Stadt Wuppertal hat am 13. Juli 2026 einstimmig beschlossen, das seit 2024 leerstehende Kaufhof-Gebäude zu erwerben und zu einem Bildungs- und Begegnungsort mit Bibliothek, Weiterbildung, Gastronomie und Wohnen zu entwickeln — unter dem Vorbehalt, dass die Bezirksregierung Düsseldorf den Haushalt 2026 genehmigt. An der Solinger Hauptstraße lag der Leerstand zeitweise bei fast vierzig Prozent und ist durch aktives Gegensteuern auf rund ein Viertel gesunken. In Remscheid kämpft die Alleestraße mit etwa fünfzehn Prozent Leerstand, das Projekt Allee_21 soll gegenhalten.
Das sind genau die Lagen, in denen sich die Frage lohnt: Wird aus dem toten Laden eine vermietbare Wohnung? Seit dem BauCode NRW lohnt sie sich auch bei Objekten, bei denen die Antwort vor zwei Jahren noch Nein hieß. (Leerstandszahlen Stand Frühjahr 2026, regionale Erhebungen und Presse.)
Wann sich „Gewerbe zu Wohnen" NICHT lohnt.
Ich verkaufe Ihnen das Programm nicht schön. Es gibt Fälle, in denen es nicht passt. Wenn das Gebäude den Standard Effizienzhaus 85 EE technisch oder wirtschaftlich nicht erreichen kann — etwa bei sehr schlechter Substanz ohne Denkmalschutz — kippt die ganze Rechnung. Wenn Sie als Unternehmen mehr als rund zehn Wohneinheiten planen, stoßen Sie an den De-minimis-Deckel von 300.000 Euro. Und große Warenhäuser wie der Kaufhof oder die Clemens-Galerien sind keine Fälle für einen Einzelantrag, sondern fast immer kommunal getragene Mischprojekte aus Bildung, Kultur und Wohnen. Bevor Sie umbauen, sollten Sie immer auch den Verkauf durchrechnen — manchmal ist das die rationalere Entscheidung.
Sie haben ein leerstehendes Gewerbeobjekt im Bergischen?
Ob sich der Umbau zu Wohnraum lohnt, hängt von Substanz, Lage und Energiestand ab. Ich schätze Ihre Situation ehrlich ein — ohne Verpflichtung, ohne Vertragsfalle. Ein Gespräch kostet nichts und kann viel sparen.
Häufige Fragen
Was Eigentümer zur Förderung am häufigsten fragen.
Die Fragen, die in meinen Gesprächen im Bergischen gerade am häufigsten kommen.
Ab wann und wo kann ich „Gewerbe zu Wohnen" beantragen?
Seit dem 1. Juli 2026. Sie stellen den Antrag online direkt bei der KfW unter dem Zuschuss 266. Das Antragsfenster ist bis zum 31. Dezember 2026 befristet, die Mittel sind jahresgebunden. Wichtig bleibt die Reihenfolge: erst beantragen, dann bauen — nicht umgekehrt.
Wie hoch ist der Zuschuss genau?
30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten. Förderfähig sind maximal 100.000 Euro je Wohnung, woraus sich ein Höchstzuschuss von 30.000 Euro pro Wohneinheit ergibt. Pro Unternehmen sind insgesamt bis zu 300.000 Euro möglich.
Muss ich das Geld zurückzahlen?
Nein. Es ist ein direkter Zuschuss, kein Kredit — es gibt keine Tilgung und keine Zinsen.
Werden Dämmung und Heizung mitgefördert?
Nicht über dieses Programm. Energetische Maßnahmen laufen über die BEG (KfW 261), lassen sich aber mit „Gewerbe zu Wohnen" kombinieren.
Brauche ich zusätzlich eine Baugenehmigung?
Ja. Die Umnutzung von Gewerbe zu Wohnraum ist in Nordrhein-Westfalen genehmigungspflichtig — auch nach dem BauCode NRW. Das ist ein eigenes Verfahren neben dem Förderantrag und gehört früh mit der Bauaufsicht geklärt, weil es der zeitkritische Pfad ist.
Muss die Nutzungsänderung geklärt sein, bevor ich den Förderantrag stelle?
Es sind zwei getrennte Verfahren mit getrennten Antragswegen — die Baugenehmigung läuft über die Bauaufsicht Ihrer Stadt, der Zuschuss über die KfW. Entscheidend für die Förderung ist, dass der Antrag vor Vorhabenbeginn gestellt wird, also bevor Sie Liefer- oder Bauverträge abschließen. Planung und Beratung dürfen vorher laufen und sind unschädlich. Praktisch heißt das: Klären Sie die baurechtliche Seite früh, aber warten Sie mit dem Bauvertrag, bis der Förderantrag liegt. Ein vorzeitiger Bauvertrag kostet die komplette Förderung.
Gilt das Programm auch in kleineren Bergischen Lagen?
Ja. Es gilt bundesweit ohne Gebietsbeschränkung — ein Objekt in Wermelskirchen oder Lennep ist genauso förderfähig wie eines in der Großstadt.
Was, wenn mein Gebäude Effizienzhaus 85 EE nicht schafft?
Dann wird es schwierig — der Standard ist Pflicht. In dem Fall lohnt sich ein Blick auf Alternativen: einzelne BEG-Maßnahmen, eine andere Nutzung oder der Verkauf. Ehrlich durchrechnen lassen.
Umbau oder lieber verkaufen?
Das hängt vom Einzelfall ab. Ein guter Makler rechnet beide Szenarien durch, bevor er empfiehlt — Umbau mit Förderung gegen Direktverkauf.
Was ist mit dem Kaufhof oder großen Warenhäusern?
Solche Objekte sind meist kommunal getragene Mischprojekte, kein Fall für den GzW-Einzelantrag. Hier ist die Stadt der richtige Ansprechpartner.
Quellen und Datenstand.
Stand Mai 2026. Behörden zuerst. Die KfW-Antragstrecke startet voraussichtlich am 1. Juli 2026 — operative Details aktualisieren wir mit Programmstart.
KfW — Förderprodukt „Gewerbe zu Wohnen (266)"
Offizielle Produktseite: Konditionen, Antragsweg, „Antrag vor Vorhabenbeginn".
Bundesregierung — FAQ „Aus Gewerbe wird Wohnraum"
BMWSB-Eckdaten: 300 Mio. €, mind. 1 Wohneinheit, Start Juli 2026.
07.04.2026
Förderrichtlinie „Gewerbe zu Wohnen"
Verbindliche Richtlinie, Bundesanzeiger BAnz AT 02.04.2026 B2.
02.04.2026
KfW — BEG Wohngebäude (261)
Kredit mit Tilgungszuschuss für die energetische Sanierung, kombinierbar mit 266.
MHKBD NRW — BauCode NRW
Pressemitteilung des Bauministeriums zum Dritten Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung, in Kraft seit 01.09.2026 — Ziel: Umbau und Umnutzung bestehender Gebäude erleichtern.
29.07.2026
IHK Köln — Nutzungsänderung von baulichen Anlagen
Verfahrenspraxis zur Nutzungsänderung nach BauO NRW und Einordnung der Änderungen zum 01.09.2026 — Nutzungsänderung bleibt genehmigungspflichtig.
NRW-Initiative „Zukunftsfähige Innenstädte und Ortszentren"
Landesprogramm (35 Mio. €), Baustein „Verfügungsfonds Anmietung". Primär kommunal.
Stadt Wuppertal — Wohnungsleerstandsanalyse 2023
Offizielle Erhebung (Stichprobe + WSW-Stromzählerdaten).
Bundesregierung — Bericht an den Bauausschuss
Büroleerstand Deutschland (2019 ~2 % → 2024 ~5,6 % / ~11 Mio. m²).
05.11.2025