Der Bodenrichtwert ist nicht der Preis. Es kommt darauf an, was am Grundstück hängt .

Der Bodenrichtwert aus BORIS.NRW ist ein Durchschnittswert für eine Zone, bezogen auf ein Grundstück mit typischen Eigenschaften und ohne besondere Belastungen. Er sagt, was der Boden in dieser Lage grundsätzlich wert ist. Er sagt nichts über Ihr Grundstück.

Die Abweichung nach unten entsteht fast nie durch eine einzelne große Sache. Sie entsteht durch Fünfe, die niemand zusammen betrachtet hat: ein Wegerecht im Grundbuch, eine Abstandsflächenbaulast, die der Vorbesitzer dem Nachbarn bewilligt hat, ein offener Kampfmittelverdacht, ein Anbauverbot entlang der Bundesstraße und ein Erschließungsbeitrag, der noch nicht abgerechnet ist.

Der entscheidende Punkt: Drei dieser fünf stehen nicht im Grundbuch. Wer nur einen Grundbuchauszug zieht und daraus schließt, das Grundstück sei lastenfrei, irrt — und erfährt es in der Regel erst, wenn der Käufer mit seinem Architekten wiederkommt und nachverhandelt. Dann steht man schlecht, weil der Preis schon im Raum war.

Deshalb hier die Reihenfolge, in der ich ein Grundstück durchgehe, bevor ich über Zahlen spreche.

Bevor irgendeine Belastung eine Rolle spielt, entscheidet sich die Preisklasse an einer anderen Frage: Darf hier überhaupt gebaut werden — und wonach richtet sich das? Das Baugesetzbuch kennt dafür drei Situationen, und der Unterschied zwischen ihnen ist kein Detail, sondern oft ein Faktor auf den Quadratmeterpreis.

Qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 BauGB). Der Bebauungsplan setzt Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Flächen und die Erschließung fest. Das ist der klarste Fall: Was zulässig ist, steht schwarz auf weiß. Sie können ihn bei Ihrer Stadt einsehen, viele Kommunen stellen die Pläne inzwischen digital bereit.

Unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB). Es gibt keinen qualifizierten Bebauungsplan, das Grundstück liegt aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Gebaut werden darf, wenn sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Das klingt weich und ist es auch — hier entstehen die meisten Auseinandersetzungen, und hier lohnt sich die Vorabklärung am meisten.

Außenbereich (§ 35 BauGB). Alles, was weder im Bebauungsplan noch im bebauten Zusammenhang liegt. Hier ist Bauen grundsätzlich nicht zulässig — nur privilegierte Vorhaben wie land- und forstwirtschaftliche Betriebe kommen regelmäßig durch. Ein Hinterlandgrundstück im Außenbereich ist deshalb kein günstiges Bauland, sondern in der Regel gar keines.

Für das Bergische ist besonders die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich relevant. Durch die Täler und Hanglagen enden zusammenhängende Ortsteile hier oft abrupt, und Grundstücke am Rand liegen näher an dieser Grenze, als ihre Eigentümer annehmen. Wer ein solches Grundstück als Bauland inseriert und sich irrt, verliert nicht nur den Käufer, sondern Glaubwürdigkeit.

Abteilung II des Grundbuchs führt die Lasten und Beschränkungen — alles, was privatrechtlich am Grundstück hängt: Wege- und Leitungsrechte, Nießbrauch, Wohnungsrechte, Vorkaufsrechte, Reallasten. Abteilung III führt Hypotheken und Grundschulden.

Wichtig ist die Unterscheidung, denn sie entscheidet über den Aufwand. Abteilung III ist meist unkritisch: Eine Grundschuld, die längst getilgt ist, löscht der Notar mit der Löschungsbewilligung der Bank im Zuge der Abwicklung. Das ist Routine und kein Preisfaktor.

Abteilung II ist die interessante. Ein Wegerecht zugunsten des Hinterliegers kann bedeuten, dass eine Zufahrt dauerhaft freizuhalten ist — und damit ein Streifen des Grundstücks faktisch nicht bebaubar. Ein Leitungsrecht kann die Lage des Hauses vorgeben. Ein Vorkaufsrecht kann den Verkauf verzögern, weil der Berechtigte erst gefragt werden muss.

Was ich in der Praxis sehe: Diese Rechte sind häufig Jahrzehnte alt und stammen aus Familienkonstellationen, die es nicht mehr gibt. Manche lassen sich mit einer Löschungsbewilligung des Berechtigten aus der Welt schaffen, und dann lohnt sich das auch. Bei anderen ist der Berechtigte nicht mehr auffindbar oder hat kein Interesse daran, auf sein Recht zu verzichten — dann ist Offenlegen die bessere Strategie als Aufwand.

Das ist die Belastung, die am häufigsten übersehen wird — weil sie im Grundbuch schlicht nicht auftaucht. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, auf dem eigenen Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Sie wird nach § 85 BauO NRW im Baulastenverzeichnis der unteren Bauaufsichtsbehörde eingetragen und ist damit wirksam — und sie bindet jeden Rechtsnachfolger. Also auch Ihren Käufer.

Der häufigste Fall ist die Abstandsflächenbaulast. Irgendwann wollte der Nachbar näher an die Grenze bauen, als es die Abstandsflächen erlaubten, und der damalige Eigentümer Ihres Grundstücks hat unterschrieben, dass er einen Streifen freihält. Das ist rechtlich sauber und war damals vielleicht nachbarschaftlich vernünftig. Nur ist dieser Streifen seitdem vom Nachbargrundstück belegt und steht für Ihre eigene Bebauung nicht mehr zur Verfügung. Bei einem kleinen Grundstück kann das den Unterschied zwischen bebaubar und nicht bebaubar ausmachen.

Daneben kommen häufig vor: die Erschließungsbaulast, wenn die Zuwegung eines Hinterliegers über Ihr Grundstück gesichert ist, und die Stellplatzbaulast, wenn Stellplätze für ein anderes Gebäude auf Ihrer Fläche nachgewiesen sind.

So kommen Sie an die Auskunft: Über die untere Bauaufsichtsbehörde Ihrer Stadt, unter Angabe von Gemarkung, Flur und Flurstück. Sie müssen ein berechtigtes Interesse darlegen — als Eigentümer ist das der Grundbuchauszug. In Wuppertal ist die persönliche Einsichtnahme kostenfrei, ebenso die telefonische Auskunft darüber, ob überhaupt eine Baulast besteht. Ein schriftlicher Auszug kostet 30 €, wenn keine Baulast eingetragen ist, und je nach Anzahl der Einträge 50 bis 200 €, wenn welche vorhanden sind.

Mein Rat: Machen Sie den kostenfreien Anruf, bevor Sie inserieren. Er dauert zehn Minuten und beantwortet die Frage, ob Sie überhaupt ein Thema haben.

Wuppertal, Solingen und Remscheid wurden im Zweiten Weltkrieg schwer bombardiert. Das ist keine historische Randnotiz, sondern ein Faktor, der Bauvorhaben im Bergischen bis heute verzögert.

Die rechtliche Grundlage ist unspektakulär: § 13 BauO NRW verlangt, dass Baugrundstücke für bauliche Anlagen geeignet sein müssen. Darunter fällt auch die Kampfmittelfreiheit. Im Baugenehmigungsverfahren fordert die Bauaufsicht den Nachweis — und nachweispflichtig ist die Bauherrschaft, nicht die Behörde.

Der Ablauf ist dreistufig. Zuerst die Luftbildauswertung: Beantragt wird sie über die örtliche Ordnungsbehörde, die sie an den Staatlichen Kampfmittelbeseitigungsdienst der Bezirksregierung Düsseldorf weiterleitet — direkt beantragen können Sie dort nicht. Der Dienst prüft anhand von rund 230.000 alliierten Luftbildern aus den Jahren 1939 bis 1945, ob Anhaltspunkte für eine Belastung bestehen. Ergibt sich ein Verdacht, folgt die Untersuchung vor Ort, in der Regel mit geophysikalischen Verfahren. Erst danach steht das Ergebnis.

Was das kostet: Die Luftbildauswertung ist kostenfrei, und die eigentliche Beseitigung trägt das Land Nordrhein-Westfalen. Bei vorbereitenden Maßnahmen und weitergehenden Sondierungen können jedoch Kosten beim Eigentümer hängenbleiben.

Was es wirklich kostet, ist Zeit. Die Bearbeitung dauert je nach Auslastung mehrere Wochen, und Kommunen empfehlen, den Antrag mindestens ein halbes Jahr vor Baubeginn zu stellen. Für Sie als Verkäufer heißt das: Ein Käufer, der bauen will, muss diese Zeit einplanen — und wenn die Auswertung noch aussteht, verhandelt er das Risiko in den Preis. Liegt sie dagegen bereits vor und ist unauffällig, nehmen Sie ihm genau dieses Argument aus der Hand. Die Auswertung lässt sich in vielen Kommunen auch ohne laufenden Bauantrag anstoßen.

Zu Erschließungskosten finden Sie im Netz vor allem Rechner und Tabellen — geschrieben für Bauherren, die wissen wollen, was auf sie zukommt. Für Sie als Verkäufer ist die Frage eine andere: Ist der Beitrag schon abgerechnet oder nicht?

Das ist deshalb wichtig, weil der Erschließungsbeitrag den Eigentümer trifft, der zum Zeitpunkt der Beitragserhebung im Grundbuch steht. Steht die Abrechnung noch aus, ist das eine latente Verbindlichkeit, die am Grundstück hängt — und ein Käufer, der davon erfährt, wird sie einpreisen. Erfährt er erst nach dem Kauf davon, gibt es Streit.

Praktisch bedeutet das dreierlei. Klären Sie den Stand bei der Stadt, bevor Sie inserieren — erschlossen, teilerschlossen oder unerschlossen, und ob Beiträge offen sind. Regeln Sie es im Kaufvertrag ausdrücklich, statt es offenzulassen. Und rechnen Sie nicht damit, dass ein unerschlossenes Grundstück den Bodenrichtwert erreicht — der unterstellt in der Regel den erschlossenen Zustand.

Die konkreten Beitragssätze regeln die Kommunen über eigene Satzungen. Wuppertal, Solingen und Remscheid unterscheiden sich hier, weshalb ich an dieser Stelle bewusst keine Zahl nenne, die für Ihr Grundstück falsch wäre.

Die wichtigste Entscheidung kommt zum Schluss, und sie lautet nicht „alles bereinigen". Bereinigung kostet Zeit, Geld und Nerven, und sie lohnt sich nur dort, wo sie einen Preis hebt, der höher ist als der Aufwand.

Bereinigen lohnt sich, wenn die Belastung die Bebaubarkeit betrifft und der Weg absehbar ist: eine Grundschuld ohne Restschuld, ein Wegerecht, dessen Berechtigter erreichbar ist und kein Interesse mehr daran hat, eine Baulast, die durch geänderte Verhältnisse gegenstandslos geworden ist. Und die Kampfmittel-Luftbildauswertung lohnt fast immer — sie kostet nichts außer Vorlauf und nimmt dem Käufer ein Verhandlungsargument.

Offenlegen ist besser als bereinigen, wenn der Berechtigte nicht auffindbar ist, wenn ein Verfahren mit ungewissem Ausgang dranhängt, oder wenn die Belastung für den konkreten Käufer gar keine Rolle spielt. Ein Anbauverbot stört einen Investor, der ohnehin nur die hintere Hälfte bebauen will, überhaupt nicht.

Was in jedem Fall gilt: Was Sie wissen, gehört auf den Tisch. Nicht aus Vorsicht, sondern weil verschwiegene Belastungen den Verkauf später teurer machen als offen benannte. Ein Käufer, der eine Baulast im Exposé liest, kalkuliert sie ein. Ein Käufer, der sie vier Wochen nach der Reservierung selbst findet, verhandelt neu — und misstraut allem anderen auch.

Ich habe Grundstücke begleitet, bei denen die Bereinigung erhebliche Arbeit war und sich am Ende gerechnet hat, weil aus einer unverkäuflichen Fläche eine mit Perspektive wurde. Und ich habe welche gesehen, bei denen der ehrliche Weg war, den Preis anzupassen und schnell zu verkaufen. Welcher Fall vorliegt, entscheidet sich an einem Nachmittag mit fünf Telefonaten — nicht an einer Schätzung.