Eine Einliegerwohnung steigert nicht automatisch den Wert — sie verändert die Zielgruppe. Mehrgenerationen-Familien und Kapitalanleger mit Eigennutzung suchen genau so ein Objekt; klassische Einfamilien-Käufer eher nicht.
Ob die zusätzliche Wohnung Wert hebt oder drückt, hängt von Zustand, Zuschnitt und Vermietungssituation ab. Dieser Ratgeber klärt dazu vier weitere Fragen, die im Erstgespräch immer wieder kommen: Wie werde ich den Mieter los, wenn ich leer übergeben will? Kann ich nur die Einliegerwohnung verkaufen und selbst wohnen bleiben? Wie wird ein gemischt genutztes Haus überhaupt bewertet? Und was davon ist steuerpflichtig?
Worum es geht: das bergische Zwei-Parteien-Haus
Wer im Bergischen Land ein Haus verkauft, verkauft überdurchschnittlich oft ein Haus mit zwei Parteien. Die Gründerzeit- und Nachkriegsbebauung an den Hängen von Wuppertal, Solingen und Remscheid ist voll davon: ein Hauptwohnbereich und eine kleinere, abgeschlossene Einheit — die Einliegerwohnung —, häufig im Souterrain oder im ausgebauten Dachgeschoss. Einmal vom Schwiegersohn bewohnt, später vermietet, heute beim Verkauf eine offene Frage.
Diese Frage lautet selten „darf ich das verkaufen" — das dürfen Sie immer. Sie lautet: Was macht die Einliegerwohnung mit dem Wert, mit der Zielgruppe, mit der Geschwindigkeit des Verkaufs? Und: Verkaufe ich besser mit Mieter oder leergeräumt? Genau darum geht es hier — nüchtern und ohne das Versprechen, dass eine Einliegerwohnung „immer ein Gewinn" sei. Das ist sie nicht. Sie ist ein Faktor, den man verstehen muss.
Was als Einliegerwohnung gilt — und was nicht
Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere, in sich abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines ansonsten selbst genutzten Hauses — mit eigenem Zugang, eigener Küche und eigenem Bad. Sie teilt sich das Gebäude mit der Hauptwohnung, bleibt aber funktional eigenständig. Das unterscheidet sie vom bloßen Gästezimmer (keine eigene Küche) und vom echten Zweifamilienhaus (zwei gleichrangige, oft gleich große Einheiten).
Die Abgrenzung ist beim Verkauf mehr als Wortklauberei, weil sie die Zielgruppe bestimmt. Ein Haus mit „Einliegerwohnung" spricht Selbstnutzer an, die eine Zusatzeinheit für Angehörige oder etwas Mieteinnahme wollen. Ein „Zweifamilienhaus" oder „Mehrfamilienhaus" spricht Kapitalanleger an. Dieselbe Immobilie unter dem falschen Begriff vermarktet erreicht die falschen Interessenten. Ob die zweite Einheit baurechtlich als Wohnung genehmigt ist, ist dabei eine eigene, wichtige Frage — dazu weiter unten mehr.
Wert & Zielgruppe: Plus oder Last?
Die ehrliche Antwort auf „steigert eine Einliegerwohnung den Wert?" lautet: nicht automatisch. Sie verändert vor allem die Zielgruppe — und damit, wie schnell und zu welchem Preis sich das Haus verkauft.
Eine gut geschnittene, ordentlich ausgestattete Einliegerwohnung mit eigenem Zugang ist ein echtes Plus. Sie öffnet das Haus für Mehrgenerationen-Familien (Eltern oder erwachsene Kinder unter einem Dach), für Käufer, die einen Teil der Finanzierung über Mieteinnahmen tragen wollen, und für Kapitalanleger mit Eigennutzungsabsicht. Diese Käufer zahlen für die Flexibilität.
Drückend wirkt die zweite Einheit dagegen, wenn sie schlecht geschnitten ist, dunkel und niedrig im Souterrain liegt, baurechtlich ungeklärt ist oder das Haus optisch in zwei ungleiche Hälften zerlegt. Dann schreckt sie klassische Einfamilien-Käufer ab, ohne genug Anleger anzuziehen. Der Wert einer Einliegerwohnung entscheidet sich also nicht an ihrer bloßen Existenz, sondern an Zustand, Zuschnitt und rechtlicher Klarheit. Eine belastbare Bewertung trennt hier das Plus von der Last.
Vermietet oder leer verkaufen?
Vermietet verkaufen
Spielt Kapitalanlegern in die Hände: Sie übernehmen ein laufendes Mietverhältnis mit kalkulierbarem Ertrag und müssen nicht selbst suchen.
Vorteile: sofort verzinster Bestand, kein Leerstand bis zum Verkauf, planbarer Ertragsnachweis.
Nachteil: Für Selbstnutzer ist der bestehende Mietvertrag ein Hindernis — sie wollen die Einheit oft selbst nutzen und stoßen auf den Mieterschutz, der eine Eigenbedarfskündigung langwierig macht. Die zahlungsstärkere Selbstnutzer-Zielgruppe fällt damit weitgehend weg.
Leer verkaufen
Öffnet das Haus für Selbstnutzer und Mehrgenerationen-Familien — meist die emotionaleren und damit zahlungsbereiteren Käufer.
Vorteil: In der bergischen Praxis bringt das leer übergebene Zwei-Parteien-Haus häufig den höheren Verkaufspreis, weil die Selbstnutzer-Zielgruppe größer ist als der lokale Anlegerkreis.
Nachteil: Kostet die Mieteinnahme bis zum Verkauf und gegebenenfalls den Aufwand, das Mietverhältnis sauber und fristgerecht zu beenden.
Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht. Die Tendenz spricht im Bergischen für den Leerverkauf, aber bei gut laufender Vermietung und solider Rendite kann der Verkauf an einen Anleger der ruhigere und kaum schlechtere Weg sein. Diese Abwägung gehört vor die Vermarktung, nicht mittendrin.
Den Mieter kündigen: die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB
Wer leer übergeben will, steht vor der Frage, wie das Mietverhältnis endet. Hier gilt für das Haus mit Einliegerwohnung eine Sonderregel, die vielen Eigentümern nicht bekannt ist.
§ 573a BGB erlaubt dem Vermieter, ein Mietverhältnis in einem selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen zu kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse nachweisen zu müssen. Kein Eigenbedarf, keine Begründung mit Angehörigen oder wirtschaftlicher Verwertung. Der Preis dafür: Die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate — bei langer Mietdauer also auf bis zu zwölf Monate.
Genau diese Konstellation ist das bergische Zwei-Parteien-Haus. Drei Bedingungen müssen aber stimmen:
Nicht mehr als zwei Wohnungen im Gebäude. Eine dritte Einheit — auch eine kleine, nachträglich abgetrennte — lässt die Erleichterung entfallen.
Der Vermieter bewohnt das Gebäude selbst, und zwar zum Zeitpunkt der Kündigung. Wer bereits ausgezogen ist, kann sich nicht mehr darauf berufen.
Die Kündigung muss § 573a ausdrücklich benennen. Wer nur „Eigenbedarf“ schreibt, wird an den strengeren Maßstäben des § 573 BGB gemessen.
Entscheidend ist die Reihenfolge: Verkaufen Sie zuerst, geht das Mietverhältnis nach § 566 BGB unverändert auf den Käufer über — Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer kann sich nur dann auf die erleichterte Kündigung berufen, wenn er anschließend selbst in das Haus einzieht; für einen Kapitalanleger fällt dieser Weg also weg. Wer leer übergeben möchte, sollte die Kündigung deshalb vor der Vermarktung anstoßen. Die verlängerte Frist braucht Vorlauf.
Diese Einordnung ersetzt keine Rechtsberatung — die Wirksamkeit einer Kündigung hängt am Einzelfall.
Souterrain & Hang: die bergische Besonderheit
Im Bergischen Land hat die Einliegerwohnung eine eigene Entstehungsgeschichte: den Hang. Wo ein Haus am Gefälle steht, liegt das talseitige Untergeschoss oft ebenerdig frei — aus dem Keller wird ein Souterrain mit eigenem Zugang, Fenstern und Tageslicht. Genau dort ist über Jahrzehnte unzählige Male eine Einliegerwohnung entstanden. Das ist die typische Wuppertaler, Solinger und Remscheider Konstellation, wie der Schnitt unten zeigt.
Die Hanglage ist dabei Chance und Risiko zugleich. Ein gut belichtetes Souterrain mit ordentlicher Deckenhöhe und separatem, ebenerdigem Zugang von der Talseite ist eine vollwertige, attraktive Wohnung. Ein dunkles, niedriges Kellergeschoss mit feuchten Wänden und Zugang nur über die Innentreppe ist dagegen kaum vermarktbarer Wohnraum — und zählt bei der Bewertung auch nicht als vollwertige Wohnfläche. Wer eine Souterrain-Einliegerwohnung verkauft, sollte diese Qualitätsfrage ehrlich beantworten, bevor er sie als Wohnraum bewirbt. Wie sich die Hanglage darüber hinaus auf Verkauf und Wert auswirkt, behandelt unser Ratgeber zu den Hanglagen im Bergischen Land.
Genehmigt, geduldet oder Grauzone? Der baurechtliche Status
Der sensibelste Punkt beim Verkauf eines Zwei-Parteien-Hauses ist selten der Preis — es ist die Frage, ob die zweite Wohnung baurechtlich überhaupt als Wohnung gilt. Gerade die „gewachsenen" Einliegerwohnungen im Bergischen wurden über die Jahre oft faktisch geschaffen, ohne dass die Nutzung je offiziell genehmigt wurde. Und genau das fragt die finanzierende Bank des Käufers ab.
Zwei Dinge sind hier auseinanderzuhalten. Erstens die bauliche Eignung als Aufenthaltsraum: Nach der Landesbauordnung NRW (§ 46 BauO NRW) müssen Aufenthaltsräume grundsätzlich eine lichte Höhe von 2,40 Metern haben. Für Wohngebäude mit einer oder zwei Wohnungen — also das typische Haus mit Einliegerwohnung — kann das Bauamt 2,30 Meter gestatten; für Räume im Keller- oder Dachgeschoss genügen 2,20 Meter über mindestens der halben Raumfläche. Dazu kommt die Belichtung: Die Fensterfläche muss mindestens ein Achtel der Raumfläche betragen. Ein dunkles, niedriges Kellergeschoss erfüllt das oft nicht — und ist dann baurechtlich kein Wohnraum, egal wie lange dort schon jemand wohnt.
Zweitens die genehmigte Nutzung: Eine Wohnung im ehemaligen Keller ist baurechtlich eine Nutzungsänderung, die nach § 63 BauO NRW grundsätzlich genehmigungspflichtig ist. Fehlt diese Genehmigung, ist die Einliegerwohnung nicht automatisch illegal — viele bestehen seit Jahrzehnten geduldet —, aber sie ist eben nicht als Wohnraum legalisiert. Das ist kein Verkaufshindernis, solange es offen kommuniziert wird. Verschwiegen wird es dagegen schnell zum Problem: Wenn die Bank des Käufers oder der Gutachter den fehlenden Status entdeckt, ist der Verkauf gefährdet und das Vertrauen dahin.
Der ehrliche Weg ist deshalb, den Status vor der Vermarktung zu klären — ein Blick in die Bauakte beim Bauordnungsamt zeigt, was genehmigt ist. Ob die Werte im Einzelfall eingehalten sind und ob eine Nutzungsänderung nachträglich möglich wäre, entscheidet das jeweilige Bauamt; diese Einordnung ersetzt keine Bauberatung.
Nur die Einliegerwohnung verkaufen — und selbst wohnen bleiben?
Es ist eine der häufigsten Fragen im Erstgespräch: Kann ich nur die Einliegerwohnung verkaufen und oben selbst wohnen bleiben? Rechtlich ja. Praktisch ist es ein größerer Schritt, als es klingt.
Solange das Haus ein Grundstück mit einem Grundbuchblatt ist, gibt es nichts, was sich separat verkaufen ließe. Die Einliegerwohnung müsste erst zu Wohnungseigentum werden. Der Weg dahin führt über drei Stationen:
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Bauaufsichtsbehörde bestätigt, dass beide Einheiten baulich vollständig voneinander getrennt sind — eigener abschließbarer Zugang, eigene Küche, eigenes Bad. Genau hier scheitern viele gewachsene Einliegerwohnungen, etwa wenn der Zugang nur durch die Hauptwohnung oder über einen gemeinsamen Hauswirtschaftsraum führt.
Teilungserklärung: Sie wird notariell beurkundet und legt fest, was Sondereigentum der jeweiligen Wohnung und was Gemeinschaftseigentum ist — Dach, Fassade, Heizung, Grundstück. Diese Zuordnung entscheidet später darüber, wer welche Kosten trägt.
Wohnungsgrundbücher: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Blatt an. Erst danach ist die Einliegerwohnung eine verkäufliche Eigentumswohnung.
Was Sie sich damit einhandeln: Aus dem Alleineigentum wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Käufer. Über eine neue Heizung, ein Dach oder eine Fassade entscheiden Sie von da an nicht mehr allein. Bei nur zwei Parteien führt jede Uneinigkeit direkt in eine Pattsituation. Das ist der Grund, aus dem ich diesen Weg selten empfehle, wenn es allein um den Erlös geht.
Ist die Einliegerwohnung vermietet, kommen zwei Schutzrechte des Mieters hinzu: Bei Umwandlung in Wohnungseigentum und anschließendem Verkauf hat der Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB, und nach dem Verkauf greift eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB von mindestens drei Jahren vor Eigenbedarfskündigungen. Beides sollte geklärt sein, bevor ein Notartermin steht.
Die nüchterne Alternative: das Haus als Ganzes verkaufen und sich vom Käufer ein Wohnrecht oder ein Mietverhältnis für die eigene Einheit einräumen lassen. Das führt häufig zum selben Ziel, ohne die Immobilie dauerhaft zu teilen.
Wohnflächenanrechnung — der stille Streitpunkt
Aus dem baurechtlichen Status folgt direkt die nächste Falle: die Wohnfläche. Denn nur Räume, die den baurechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung genügen, dürfen überhaupt in die Wohnflächenberechnung einfließen — so schreibt es die Wohnflächenverordnung (§ 2 WoFlV) ausdrücklich vor. Ein Souterrain-Raum, der die Aufenthaltsraum-Kriterien aus dem vorigen Abschnitt verfehlt, zählt damit nicht als Wohnfläche, auch wenn dort tatsächlich gewohnt wird.
Dazu kommt die übliche Anrechnungslogik: Räume mit Dachschräge zählen je nach Höhe nur anteilig oder gar nicht, Balkone und Terrassen nur zu einem Bruchteil. Eine Einliegerwohnung kann deshalb „auf dem Papier" deutlich kleiner sein als gefühlt — und das wirkt direkt auf Quadratmeterpreis und Bewertung. Wer die Fläche zu optimistisch angibt, riskiert nicht nur die Kaufverhandlung, sondern bei späterer Vermietung auch dauerhafte Mietminderungsansprüche. Die saubere, nachvollziehbare Wohnflächenermittlung gehört darum zu den ersten Schritten vor dem Verkauf eines Zwei-Parteien-Hauses — sie schützt vor überzogenen Erwartungen und vor späterem Streit mit dem Käufer.
Wie ein Haus mit Einliegerwohnung bewertet wird
Bei einem gewöhnlichen Einfamilienhaus reicht der Vergleichswert: Was haben ähnliche Häuser in der Lage zuletzt erzielt? Beim Zwei-Parteien-Haus greift das zu kurz, weil ein Teil selbst genutzt und ein Teil ertragbringend ist. In der Praxis laufen deshalb zwei Rechnungen nebeneinander.
Der Vergleichs- oder Sachwert bildet ab, was ein Selbstnutzer zahlt, der die Einliegerwohnung für Angehörige oder als Reserve haben will. Hier zählen Lage, Zustand, Grundstück und die tatsächlich anrechenbare Wohnfläche.
Der Ertragswert bildet ab, was ein Kapitalanleger zahlt: die erzielbare Jahresnettomiete der vermieteten Einheit, kapitalisiert mit dem örtlichen Liegenschaftszinssatz. Die Gutachterausschüsse in Wuppertal, Solingen und Remscheid veröffentlichen diese Zinssätze jährlich in den Grundstücksmarktberichten — im Bergischen liegen sie über dem Niveau der Rheinschiene, was hier rechnerisch zu niedrigeren Ertragswerten führt.
Der erzielbare Preis liegt fast nie exakt auf einem der beiden Werte, sondern dort, wo die stärkere Käufergruppe ihn hinschiebt. Genau deshalb ist die Zielgruppenfrage weiter oben keine Marketingfrage, sondern eine Bewertungsfrage.
Zwei Dinge verschieben das Ergebnis regelmäßig nach unten. Erstens eine zu niedrig angesetzte Miete aus einem alten Verwandtenmietvertrag: Sie drückt den Ertragswert deutlich unter das Marktniveau, obwohl die Wohnung mehr bringen würde. Zweitens eine Wohnfläche, die baurechtlich nicht anrechenbar ist — wie im vorigen Abschnitt beschrieben fällt sie in beiden Rechnungen aus.
Steuern beim Verkauf: warum die Einliegerwohnung eine eigene Rechnung bekommt
Beim selbst genutzten Einfamilienhaus ist der Verkaufsgewinn in aller Regel steuerfrei. Beim Haus mit vermieteter Einliegerwohnung gilt das nur für einen Teil — und dieser Unterschied überrascht viele Eigentümer erst beim Steuerberater.
Maßgeblich ist die Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert, versteuert den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft. Ausgenommen ist, was zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren.
Bei einem gemischt genutzten Haus wird der Gewinn deshalb aufgeteilt, üblicherweise nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen. Der selbst bewohnte Teil bleibt steuerfrei, der vermietete Teil ist innerhalb der zehn Jahre steuerpflichtig. Nach Ablauf der Frist ist auch dieser Teil frei.
Zwei Punkte sorgen in der Praxis regelmäßig für Überraschungen:
Unentgeltliche Überlassung an Angehörige ist nicht automatisch Eigennutzung. Wohnt ein Kind in der Einliegerwohnung, für das noch Kindergeld bezogen wird, gilt das als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Überlassen Sie die Wohnung dagegen unentgeltlich den Eltern oder Geschwistern, hat der Bundesfinanzhof das ausdrücklich nicht als eigene Wohnzwecke anerkannt — der Anteil bleibt steuerverstrickt.
Frühere Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten. Wer die vermietete Einheit über Jahre abgeschrieben hat, erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf innerhalb der Frist.
Ob und in welcher Höhe Steuer anfällt, gehört in die Hand Ihres Steuerberaters. Was wir tun: früh darauf hinweisen, wenn Frist oder Aufteilung im Raum stehen — bevor ein Verkaufstermin feststeht, an dem sich nichts mehr ändern lässt.
Eine Einliegerwohnung, die den Verkauf rettete
Ein Haus in Solingen, Hanglage, oben eine in die Jahre gekommene Hauptwohnung, unten im Souterrain eine kleine, aber hell geschnittene Einliegerwohnung mit eigenem Zugang von der Talseite. Die Eigentümerin war überzeugt, die untere Wohnung sei beim Verkauf eher ein Problem — „wer will schon einen Mieter im Haus". Bei der Bewertung haben wir genau umgekehrt argumentiert.
Wir haben das Haus nicht als sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus vermarktet, sondern als Mehrgenerationen-Objekt mit separater Einheit — und genau die Familie gefunden, die für die pflegebedürftige Großmutter eine eigene Wohnung im selben Haus suchte. Die Einliegerwohnung war am Ende nicht der Makel, sondern das Verkaufsargument. Was ich daran wichtig finde: Es lag nicht an einem Trick, sondern daran, die richtige Zielgruppe zu kennen. Seit 2018 sehe ich im Bergischen immer wieder, dass dieselbe Einliegerwohnung je nach Vermarktung Last oder Trumpf sein kann.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zur Einliegerwohnung beim Verkauf
Die Fragen, die im Erstgespräch immer wieder kommen.
Steigert eine Einliegerwohnung den Wert meines Hauses?
Nicht automatisch. Eine gut geschnittene, ordentlich ausgestattete Einliegerwohnung mit eigenem Zugang ist ein Plus, weil sie das Haus für Mehrgenerationen-Familien und Kapitalanleger öffnet. Ist sie schlecht geschnitten, dunkel im Souterrain oder baurechtlich ungeklärt, kann sie den Wert auch drücken. Entscheidend sind Zustand, Zuschnitt und rechtliche Klarheit — nicht die bloße Existenz der zweiten Einheit.
Sollte ich die Einliegerwohnung vermietet oder leer verkaufen?
Das hängt von der Zielgruppe ab. Vermietet verkaufen spricht Kapitalanleger an, die ein laufendes Mietverhältnis übernehmen. Leer verkaufen öffnet das Haus für Selbstnutzer und Mehrgenerationen-Familien, die oft mehr zahlen. In der bergischen Praxis bringt das leer übergebene Zwei-Parteien-Haus häufig den höheren Preis — aber das ist eine Tendenz, kein Gesetz. Die Abwägung gehört vor die Vermarktung.
Zählt das Souterrain als Wohnfläche?
Nur, wenn es die baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllt — ausreichende Deckenhöhe und Belichtung nach BauO NRW. Die Wohnflächenverordnung lässt nur solche Räume in die Berechnung einfließen. Ein dunkles, niedriges Kellergeschoss zählt deshalb nicht als Wohnfläche, auch wenn es bewohnt wird — mit direktem Einfluss auf Quadratmeterpreis und Bewertung. Eine saubere Wohnflächenermittlung vor dem Verkauf schützt vor überzogenen Erwartungen und späteren Streitigkeiten.
Muss die Einliegerwohnung baurechtlich genehmigt sein?
Die Nutzung als Wohnung ist baurechtlich eine Nutzungsänderung und nach § 63 BauO NRW grundsätzlich genehmigungspflichtig. Viele gewachsene Einliegerwohnungen bestehen geduldet, aber ohne diese Genehmigung — das ist kein Verkaufshindernis, gehört aber offen kommuniziert. Hinzu kommt die bauliche Eignung: Aufenthaltsräume brauchen nach § 46 BauO NRW in der Regel 2,40 m lichte Höhe (im Keller-/Dachgeschoss 2,20 m, bei Ein- und Zweifamilienhäusern auf 2,30 m reduzierbar) und ausreichend Fensterfläche. Ein Blick in die Bauakte beim Bauordnungsamt schafft vor dem Verkauf Klarheit.
Wie vermarktet man ein Haus mit Einliegerwohnung im Bergischen am besten?
Über die richtige Zielgruppe. Ein Haus mit Einliegerwohnung ist kein gewöhnliches Einfamilienhaus — es spricht Mehrgenerationen-Familien und Käufer an, die einen Teil über Mieteinnahmen finanzieren. Gerade die typische bergische Hang-Konstellation mit hellem Souterrain-Zugang von der Talseite ist ein Argument, wenn man sie als solches darstellt statt als „Keller mit Wohnung".
Kann ich nur die Einliegerwohnung verkaufen und selbst wohnen bleiben?
Ja, aber erst nach einer Aufteilung. Solange das Haus ein Grundbuchblatt hat, gibt es keine separat verkäufliche Einheit. Nötig sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde, eine notarielle Teilungserklärung und eigene Wohnungsgrundbücher. Danach entsteht allerdings eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Käufer — bei zwei Parteien führt jede Uneinigkeit über Dach oder Heizung direkt in eine Pattsituation. Häufig ist der Verkauf des ganzen Hauses mit vereinbartem Wohnrecht der einfachere Weg zum selben Ziel.
Wie kann ich den Mieter der Einliegerwohnung kündigen?
Bei einem selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen greift § 573a BGB: Sie können kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf nachweisen zu müssen. Dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Wichtig: Sie müssen zum Zeitpunkt der Kündigung selbst im Haus wohnen, und das Schreiben muss § 573a ausdrücklich benennen. Verkaufen Sie vorher, geht das Mietverhältnis nach § 566 BGB auf den Käufer über — die Erleichterung steht dann nur einem Käufer offen, der selbst einzieht.
Muss ich beim Verkauf Steuern auf die Einliegerwohnung zahlen?
Möglicherweise für einen Teil. Der selbst bewohnte Anteil ist beim Verkauf in aller Regel steuerfrei. Der vermietete Anteil fällt dagegen unter die Zehnjahresfrist des § 23 EStG: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der auf diesen Teil entfallende Gewinn steuerpflichtig. Aufgeteilt wird üblicherweise nach dem Verhältnis der Flächen. Achtung bei Angehörigen: Die unentgeltliche Überlassung an Eltern oder Geschwister gilt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Die Berechnung gehört zum Steuerberater.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn ich die Einliegerwohnung verkaufe?
Ja, wenn Sie die Wohnung erst in Wohnungseigentum umwandeln und dann verkaufen. Nach § 577 BGB steht dem Mieter in diesem Fall ein Vorkaufsrecht zu — er darf zu denselben Konditionen eintreten wie der gefundene Käufer. Zusätzlich greift nach dem Verkauf die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB von mindestens drei Jahren. Verkaufen Sie das Haus dagegen als Ganzes, ohne es aufzuteilen, entsteht kein Vorkaufsrecht des Mieters.
Was ist der Unterschied zwischen Einliegerwohnung und Zweifamilienhaus?
Die Größenverhältnisse und die Vermarktung. Bei einer Einliegerwohnung gibt es eine klar dominierende Hauptwohnung und eine deutlich kleinere Nebeneinheit; beim Zweifamilienhaus stehen zwei etwa gleichrangige Wohnungen nebeneinander. Für den Verkauf ist die Unterscheidung entscheidend, weil sie die Käufergruppe bestimmt: „Einliegerwohnung“ spricht Selbstnutzer und Mehrgenerationen-Familien an, „Zweifamilienhaus“ eher Kapitalanleger. Dieselbe Immobilie unter dem falschen Begriff inseriert erreicht die falschen Interessenten. Auch mietrechtlich zählt es: Die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB setzt ein Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen voraus, das der Vermieter selbst bewohnt.
Weiterführende Ratgeber
Quellen & Stand
Stand der Angaben: Juni 2026. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Orientierung zum Verkauf von Häusern mit Einliegerwohnung, keine Rechts-, Bau- oder Steuerberatung im Einzelfall. Baurechtliche und mietrechtliche Fragen im konkreten Fall gehören in fachkundige Hand.
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Bundesrecht zur Berechnung der Wohnfläche; § 2: nur baurechtlich geeignete Räume zählen
§ 46 BauO NRW
Anforderungen an Aufenthaltsräume: lichte Höhe (2,40 m / 2,30 m / 2,20 m), Belichtung
§ 63 BauO NRW
Genehmigungspflicht der Nutzungsänderung (Keller → Wohnung)
Verbraucherzentrale
Vermietet verkaufen, Eigenbedarf, Rechte beim Wohnungsverkauf
Bergische IHK
Regionale Marktstruktur Bergisches Städtedreieck
§ 573a BGB
Erleichterte Kündigung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen; verlängerte Frist
§§ 7 und 8 WEG
Teilung durch den Eigentümer, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Anlegung von Wohnungsgrundbüchern
§ 23 EStG
Private Veräußerungsgeschäfte: Zehnjahresfrist und Ausnahme für die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
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