Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren: Vergleichswert (was ähnliche Objekte gekostet haben), Sachwert (was Substanz und Boden wert sind) und Ertragswert (was das Objekt erwirtschaftet). Die Eingangsdaten dazu — Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze — stammen nicht vom Makler, sondern vom Gutachterausschuss. Und der ist für Wuppertal, Solingen und Remscheid jeweils ein anderer, mit eigenem Modell. Wer das weiß, liest jede Wertaussage anders.
Warum es nicht den einen Wert gibt
Ein Wert ist keine Eigenschaft der Immobilie. Er ist eine Aussage über einen Markt zu einem Stichtag. Das Gesetz formuliert das erstaunlich nüchtern: Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre — ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Wie weit das auseinanderliegen kann, zeigt der hiesige Markt selbst. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit Baujahr bis 1919 hat der Gutachterausschuss für das Jahr 2025 Kaufpreise zwischen 27.000 € und 1.100.000 € erfasst. Beide Zahlen stehen in derselben Zeile derselben Tabelle. „Altbau in Wuppertal“ ist deshalb keine Wertaussage, sondern eine Ortsangabe.
Genau dafür gibt es Verfahren. Sie sind kein Rechentrick, sondern der Versuch, aus tatsächlich gezahlten Preisen eine nachvollziehbare Herleitung zu bauen — eine, die man Ihnen erklären und die ein Käufer nachrechnen kann.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt dafür drei Wege: das Vergleichswertverfahren (§ 24), das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39) und das Ertragswertverfahren (§ 21). Jedes stellt eine andere Frage — und jedes zieht seine Eingangsgrößen aus derselben Quelle: der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Die folgende Übersicht zeigt, welches Verfahren welche Daten braucht.
Dieselbe Kennzahl, drei Städte, drei Werte
Bevor ein Verfahren rechnen kann, braucht es Eingangsgrößen. Die liefert nicht der Makler, sondern der Gutachterausschuss — und zwar für jede Stadt ein eigener, aus allen notariell beurkundeten Kaufverträgen eines Jahres. Wuppertal, Solingen und Remscheid liegen nebeneinander. Ihre Wertermittlungsdaten tun das nicht. Alle Angaben zum Stichtag 01.01.2026:
Bodenrichtwert Wohnbauland, gute Lage
Remscheid liegt bei rund zwei Dritteln von Solingen
Wuppertal 480 €/m²
Solingen 495 €/m² · Remscheid 330 €/m²
Liegenschaftszinssatz Mehrfamilienhaus
Wuppertal schneidet nach Baujahr, Solingen und Remscheid nach Gewerbeanteil
Wuppertal 3,9 %
Solingen 3,8 % · Remscheid 3,0 %
Sachwertfaktor freistehendes EFH, vorläufiger Sachwert 800.000 €
bei 400.000 €: 1,06 / 1,07 / 1,05 – die Kurven laufen erst oben auseinander
Wuppertal 0,93
Solingen 0,89 · Remscheid 0,87
Normobjekt des Immobilienrichtwerts
ein Preis je m² Wohnfläche sagt ohne sein Normobjekt nichts
WP: Bj. 1975 · 150 m²
SG: Bj. 1960 · 160 m² · RS: Bj. 1980 · 180 m²
Geldumsatz am Immobilienmarkt 2025
drei Nachbarstädte, drei Marktrichtungen im selben Jahr
Wuppertal 906 Mio. € (+13 %)
Solingen 423,5 Mio. € (+26 %) · Remscheid 252 Mio. € (−2,7 %)
Quellen: Grundstücksmarktberichte 2026 der Gutachterausschüsse Wuppertal, Solingen und Remscheid (jeweils Berichtsjahr 2025, Stichtag 01.01.2026). Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf jeweils leicht abweichend definierte Bodenrichtwertgrundstücke.
Vergleichswertverfahren – der Markt als Maßstab
Das Vergleichswertverfahren fragt: Was wurde für ähnliche Objekte in ähnlicher Lage tatsächlich gezahlt? Weil selten genug echte Vergleichsfälle vorliegen, arbeitet man in der Praxis mit Immobilienrichtwerten — lagebezogenen Durchschnittswerten in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, die der Gutachterausschuss jährlich beschließt und über BORIS.NRW veröffentlicht.
Jeder Immobilienrichtwert gehört zu einem Normobjekt. Und genau da fängt das Missverständnis an, das im Bergischen am häufigsten vorkommt: Die drei Städte haben drei verschiedene Normobjekte.
- Wuppertal: freistehendes Einfamilienhaus, Weiterverkauf, Baujahr 1975, 150 m² Wohnfläche, 750 m² Grundstück, mittlerer Standard, ohne Garage
- Solingen: freistehendes Haus, Baujahr 1960, 160 m² Wohnfläche, 640 m² Grundstück, mittlere Lage, mittlerer Modernisierungsgrad — veröffentlicht als „Solingen-Standardwert“ mit 3.460 €/m²
- Remscheid: freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus, Baujahr 1980, 180 m² Wohnfläche, 700 m² Grundstück, mittlere Lage — Richtwert 2.390 €/m², also rund 430.000 €
Wer 3.460 €/m² in Solingen und 2.390 €/m² in Remscheid nebeneinanderlegt und daraus einen Preisunterschied ableitet, vergleicht ein 1960er-Haus mit 160 m² gegen ein 1980er-Haus mit 180 m². Der Zahlenabstand ist zum guten Teil ein Normobjekt-Abstand.
Weicht Ihre Immobilie vom Normobjekt ab, wird über Umrechnungskoeffizienten angepasst. Gerechnet sieht das so aus (Modell des Wuppertaler Gutachterausschusses, Baujahr 2000, 500 m² Grundstück, 130 m² Wohnfläche):
- Immobilienrichtwert aus BORIS.NRW: 3.100 €/m²
- × 1,20 für das jüngere Baujahr
- × 0,94 für das kleinere Grundstück
- × 1,03 für die kleinere Wohnfläche
- = 3.602 €/m² × 130 m² ≈ 468.000 €
Das wirkt präzise. Der Gutachterausschuss selbst weist aber aus, dass das zugrunde liegende Regressionsmodell ein Bestimmtheitsmaß von r² = 0,51 hat: Rund die Hälfte der Streuung wird durch Lage, Grundstücks- und Wohnfläche erklärt — die andere Hälfte nicht. Der Immobilienrichtwert liefert einen Anhalt, keinen Wert. Wo dieser Anhalt im Bergischen herkommt, zeigen die Marktpreise für Wuppertal.
Sachwertverfahren – erst die Substanz, dann der Markt
Das Sachwertverfahren baut die Immobilie rechnerisch neu: Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich Alterswertminderung, zuzüglich Bodenwert. Das Ergebnis ist der vorläufige Sachwert — und der ist noch kein Marktwert.
Die Brücke zum Markt schlägt der Sachwertfaktor. Er fällt mit steigendem Sachwert ab. Zum 01.01.2026 im Städtedreieck, jeweils für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser:
- 400.000 € vorläufiger Sachwert: Wuppertal 1,06 · Solingen 1,07 · Remscheid 1,05
- 600.000 €: Wuppertal 0,98 · Solingen 0,97 · Remscheid 0,94
- 800.000 €: Wuppertal 0,93 · Solingen 0,89 · Remscheid 0,87
Unten liegen die drei Städte eng beieinander, oben laufen sie auseinander. Teure Häuser erzielen im Verhältnis zu ihrer Substanz weniger — und in Remscheid deutlicher als in Wuppertal. In Remscheid geht die Kurve am unteren Ende bis 1,52 bei 100.000 € vorläufigem Sachwert hoch; bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern sogar bis 1,77. Dazu kommen in Wuppertal Anpassungen für die Wohnlage (einfach 0,88 bis exklusiv 1,15) und den Ausstattungsstandard (0,90 bis 1,12).
Und hier wird das Verfahren ehrlich: Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser erreicht das Sachwertfaktor-Modell in Wuppertal ein Bestimmtheitsmaß von r² = 0,15, in Solingen von r² = 0,26. Das heißt: 85 beziehungsweise 74 Prozent der Streuung erklärt das Modell nicht. Der Grund steht in den Berichten selbst — der Teilmarkt reicht vom bergischen Kotten bis zur Gründerzeitvilla im Briller Viertel und ist statistisch kaum in eine Kurve zu zwingen.
Drei Dinge färben besonders stark ab und sind in den Modelldaten schlicht nicht enthalten:
- Sanierungsstau: In Wuppertal sind Objekte mit mehr als 100.000 € Modernisierungsbedarf aus der Stichprobe ausgeschlossen. Der Zustand der Elektrik in alten Häusern ist so ein Posten.
- Energetischer Zustand: Wuppertal und Solingen halten übereinstimmend fest, dass er mangels belastbarer Angaben nicht ausgewertet werden konnte — obwohl die Pflichten aus GEG und GModG Kaufentscheidungen sichtbar beeinflussen.
- Topografie: Rund ein Fünftel der in Wuppertal ausgewerteten Häuser war nur teilunterkellert oder gar nicht — typisch für Hanglagen im Bergischen Land.
Wie weit die drei Städte bei derselben Substanz auseinanderlaufen, zeigt die folgende Gegenüberstellung.
Ertragswertverfahren – was das Objekt erwirtschaftet
Bei vermieteten Objekten kauft niemand Mauern, sondern einen Zahlungsstrom. Das Ertragswertverfahren kapitalisiert deshalb den Reinertrag mit dem Liegenschaftszinssatz — jenem Zinssatz, mit dem sich Verkehrswerte einer Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinsen.
Zum 01.01.2026 hat der Wuppertaler Gutachterausschuss abgeleitet:
- Mehrfamilienhaus, Baujahr bis 1948: 3,9 % — Ertragsfaktor 15,5
- Baujahr 1949 bis 1978: 4,0 % — Ertragsfaktor 14,9
- Baujahr 1979 bis 2000: 4,3 % — Ertragsfaktor 16,0
- Mehrfamilienhaus mit 21 bis 60 % Gewerbeanteil: 4,4 % — Ertragsfaktor 13,6
Die Richtung ist entscheidend: Ein höherer Liegenschaftszinssatz senkt den Wert. Ein halber Prozentpunkt bewegt bei einem Zinsniveau um 4 % größenordnungsmäßig einen zweistelligen Prozentbetrag des Ertragswerts — mehr als jede neue Küche.
Warum der Zinssatz an der Stadtgrenze endet
Im selben Städtedreieck, zum selben Stichtag, sieht es so aus:
- Solingen — Mehrfamilienhaus mit unter 20 % gewerblichem Rohertragsanteil: 3,8 %, Rohertragsfaktor 15. Im Vorjahr waren es noch 4,2 %. Dreifamilienhaus: 3,0 %.
- Remscheid — Mehrfamilienhaus mit bis zu 20 % Gewerbeanteil: 3,0 %, Rohertragsfaktor 15,1. Dreifamilienhaus: 2,3 %.
Zwischen Remscheid und Wuppertal liegen damit fast 0,9 Prozentpunkte bei derselben Objektgruppe — bei 20 Autominuten Entfernung. Und es kommt dicker: Die drei Ausschüsse schneiden den Teilmarkt nicht einmal gleich. Wuppertal gliedert nach Baujahr, Solingen und Remscheid nach Gewerbeanteil. Einen Wuppertaler Zinssatz an ein Remscheider Objekt zu hängen ist deshalb kein Rundungsfehler, sondern ein Modellbruch.
Ein häufiges Missverständnis räumen die Ausschüsse selbst ab: Der Liegenschaftszinssatz ist keine Rendite und nicht mit Kapitalmarktanlagen vergleichbar, sondern eine Modellgröße. Wie das in der Praxis auf einen konkreten Verkauf durchschlägt, steht im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen im Bergischen Land.
Welches Verfahren zu welcher Immobilie passt
Eigengenutzt
Einfamilienhaus, Doppelhälfte, Reihenhaus, selbst bewohnte Wohnung.
→ Vergleichswert führt, wenn genug ähnliche Verkäufe vorliegen
→ Sachwert stützt, wenn das Objekt aus dem Rahmen fällt
→ Käufer entscheiden emotional, rechnen aber mit der Bank
Vermietet
Mehrfamilienhaus, gemischt genutztes Objekt, Anlagewohnung.
→ Ertragswert führt — Miete, Zins, Restnutzungsdauer
→ Sachwert als Plausibilitätskontrolle nach unten
→ Käufer rechnen zuerst, besichtigen danach
§ 10 ImmoWertV: Grundsatz der Modellkonformität
Die erforderlichen Daten dürfen nur in demselben Modell verwendet werden, aus dem sie abgeleitet wurden. Das klingt technisch. Im Bergischen Städtedreieck ist es sehr konkret.
Drei Städte, drei Ausschüsse, drei Modelle. Wuppertal gliedert Mehrfamilienhäuser nach Baujahr, Solingen und Remscheid nach Gewerbeanteil. Wuppertals Normobjekt ist Baujahr 1975 mit 150 m², Remscheids Baujahr 1980 mit 180 m², Solingens Baujahr 1960 mit 160 m². Solingen veröffentlicht zusätzlich eigene „Standardwerte“, die es in Wuppertal und Remscheid gar nicht gibt.
Die Konsequenz: Ein Wuppertaler Liegenschaftszinssatz gehört nicht an ein Solinger Objekt, und ein Remscheider Sachwertfaktor nicht an ein Wuppertaler. Wer Kennzahlen aus verschiedenen Quellen mischt, bekommt eine Zahl, die formal richtig gerechnet und fachlich wertlos ist. Genau das passiert in vielen Online-Rechnern — sie kennen die Stadtgrenze nicht, an der das Modell wechselt.
Was ein Online-Rechner leisten kann – und was nicht
Automatisierte Bewertungen sind nützlich, wenn man weiß, wofür. Sie sind eine Maschine, kein Wert:
- Kann: eine Größenordnung liefern, bevor Sie überhaupt mit jemandem sprechen
- Kann: zeigen, ob Ihre Vorstellung im Bereich des Marktes liegt oder weit daneben
- Kann nicht: Zustand, Grundriss, Lärm, Aussicht, Zuschnitt und Hanglage sehen
- Kann nicht: Sanierungsstau bewerten — er fehlt in den Modelldaten vollständig
- Kann nicht: zwischen zwei Straßenseiten unterscheiden, die 30 % auseinanderliegen
- Rechnen Sie mit einer Abweichung von 15 bis 30 % — nach oben wie nach unten
Wie belastbar die Modelle wirklich sind
Die folgenden Zahlen stehen so in den Grundstücksmarktberichten. Sie sind der Grund, warum eine ernst gemeinte Wertermittlung nie bei der Formel aufhört:
Sachwertfaktor freistehendes EFH Wuppertal · Bestimmtheitsmaß r²
Einzelfall zwingend sachverständig zu würdigen
0,15
85 % der Streuung unerklärt
Sachwertfaktor freistehendes EFH Solingen · r²
aus 43 Kauffällen des Jahres 2025
0,26
74 % der Streuung unerklärt
Immobilienrichtwert freistehendes EFH Wuppertal · r²
gibt einen Anhalt, keinen Wert
0,51
Lage, Grundstück, Wohnfläche
Auswertbare Kauffälle freistehende EFH Wuppertal 2025
die Datenlücke ist die Regel, nicht die Ausnahme
123 von 244
nur mit Wohnfläche und Baujahr
Kaufpreisspanne freistehende EFH Wuppertal, Baujahr bis 1919
ein Durchschnitt sagt hier nichts
27.000 bis 1.100.000 €
10 Kauffälle
Kauffälle für den Solinger Liegenschaftszins gemischt genutzter Objekte
der Wert wurde sachverständig auf 4,1 % gesetzt, nicht gerechnet
3
Ausschuss: Stichprobe nicht repräsentativ
Quellen: Grundstücksmarktberichte 2026 der Gutachterausschüsse Wuppertal und Solingen (Berichtsjahr 2025). Remscheid veröffentlicht für die Sachwertfaktoren kein Bestimmtheitsmaß.
So läuft eine Wertermittlung bei uns ab
Anlass klären
Vor der ersten Zahl steht die Frage, warum sie gebraucht wird. Ein Verkauf aus einer Erbsituation braucht eine andere Herleitung als ein Umzug, eine Trennung eine andere als der bloße Wunsch, den Stand zu kennen. Wir fragen das ab, weil es den Stichtag, das Verfahren und den Detailgrad bestimmt.
Ortstermin – alles gesehen haben
Ohne Besichtigung keine Zahl. Zustand, Grundriss, Feuchte, Elektrik, Dach, Hanglage, Nachbarschaft: Das ist genau der Teil, den kein Modell abbildet. Bei vermieteten Einheiten kommen wir häufig nicht in jede Wohnung — dann sagen wir das offen und rechnen mit einer Spanne statt mit einer Scheingenauigkeit.
Unterlagen und Verfahren wählen
Grundbuch, Flächenberechnung, Baujahr, Mietaufstellung, Energieausweis. Welche Papiere gebraucht werden, steht in der Checkliste Verkaufsunterlagen. Erst danach entscheidet sich, welches Verfahren führt und welches nur plausibilisiert.
Zweittermin: die Zahlen offenlegen
Wir laden Sie zu einem zweiten Termin ins Büro und gehen die Herleitung am digitalen Whiteboard durch: Woher kommt der Bodenwert, welcher Faktor wurde angesetzt, welche Vergleichsfälle liegen zugrunde. Sie sollen die Zahl nachrechnen können — nicht glauben müssen.
Stichtag beachten
Eine Wertermittlung ist eine Momentaufnahme. Erfahrungsgemäß trägt sie zwei bis sechs Monate. Verschiebt sich das Zinsniveau oder die Nachfrage im Teilmarkt, verschiebt sich der Wert mit. Wer ein halbes Jahr später verkauft, sollte die Zahl noch einmal anfassen.
Wertermittlung, Bewertung, Gutachten – wer was darf
Die Begriffe werden im Alltag durcheinandergeworfen, meinen aber Unterschiedliches. Wir halten die Grenze bewusst sauber.
Was wir machen: eine Wertermittlung beziehungsweise Marktwerteinschätzung für den Verkauf. Sie beruht auf Ortskenntnis, Vergleichsfällen und den veröffentlichten Daten des Gutachterausschusses, ist schriftlich und nachvollziehbar — und sie ist kostenfrei, weil sie zu unserer Arbeit gehört.
Was wir nicht machen: ein Verkehrswertgutachten. Das erstellen nach § 193 BauGB der Gutachterausschuss selbst oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Ein Makler darf das nicht — und sollte es auch nicht behaupten.
Wann Sie wirklich ein Gutachten brauchen:
- vor Gericht, etwa im Zugewinnausgleich bei einer Trennung mit gemeinsamer Immobilie
- gegenüber dem Finanzamt bei Erbschaft- oder Schenkungsteuer
- bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, wenn eine Partei ausgezahlt wird
- im Betreuungs- oder Nachlassverfahren, wenn ein Gericht die Angemessenheit prüft
In diesen Fällen vermitteln wir weiter, statt etwas zu liefern, das die Anforderung nicht erfüllt. Für alles, was auf einen Verkauf zuläuft, reicht die Wertermittlung für Ihre Immobilie aus.
“Niemand holt einen Elektriker und erklärt ihm anschließend, wie das Kabel anzuschließen ist. Beim Makler machen das fast alle. Meistens fängt es an mit: Der Nachbar hat für 300 verkauft.”
Warum die Zahl selten die erwartete ist
Ich arbeite seit 2018 in Wuppertal, Solingen, Remscheid und im Umland. In den allermeisten Zweitterminen liegt meine Zahl anders als die Vorstellung, mit der die Eigentümer hereingekommen sind — mal darunter, öfter als gedacht auch darüber. Das ist kein Streitpunkt, sondern der Punkt, an dem die Arbeit anfängt.
Deshalb zeige ich die Herleitung am Whiteboard, statt ein Ergebnis zu verkünden. Wenn Sie sehen, welcher Bodenrichtwert angesetzt ist, welche drei Verkäufe in der Nähe tatsächlich stattgefunden haben und was der Sanierungsstau im Kaufpreis kostet, wird aus einer Behauptung eine Rechnung. Über eine Rechnung kann man reden.
Und wenn am Ende dieser Rechnung steht, dass jetzt nicht der richtige Zeitpunkt ist, dann sage ich das auch.
Typische Fehler bei der Wertermittlung
Diese fünf kosten in der Praxis am meisten Geld — und meistens Zeit obendrein:
- Das falsche Verfahren: ein vermietetes Mehrfamilienhaus über Vergleichspreise pro Quadratmeter Wohnfläche zu bewerten, ignoriert genau das, wofür Käufer zahlen
- Kennzahlen aus fremden Modellen: Werte aus einer Nachbarstadt oder einem anderen Berichtsjahr sind nicht übertragbar (§ 10 ImmoWertV)
- Vergleich mit Angebotspreisen: Portalanzeigen zeigen Forderungen, nicht Abschlüsse — der Gutachterausschuss wertet beurkundete Kaufpreise aus
- Ein alter Stichtag: eine Zahl aus dem Vorjahr beschreibt einen Markt, den es so nicht mehr gibt
- Zu hoher Einstieg: ein überzogener Startpreis kostet die ersten Wochen Aufmerksamkeit und endet fast immer unter dem, was ein realistischer Einstieg gebracht hätte
Eine Einschätzung, die Sie nachrechnen können
Wir sehen uns die Immobilie an, ordnen sie mit den Daten des Gutachterausschusses ein und gehen die Herleitung mit Ihnen durch. Schriftlich, kostenfrei und ohne Auftragspflicht.
Ein Gespräch darüber verpflichtet zu nichts.
Häufige Fragen
Fragen zur Immobilienbewertung und zu den Verfahren
Was Eigentümer uns zu diesem Thema am häufigsten fragen:
Welches Bewertungsverfahren ist für mein Haus das richtige?
Bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen führt in der Regel das Vergleichswertverfahren, gestützt durch den Sachwert. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten führt der Ertragswert. In der Praxis werden meist zwei Verfahren gerechnet und gegeneinander plausibilisiert — weichen sie stark voneinander ab, ist das selbst ein Befund.
Was ist der Unterschied zwischen Wertermittlung und Verkehrswertgutachten?
Eine Wertermittlung ist eine Marktwerteinschätzung für den Verkauf: nachvollziehbar hergeleitet, schriftlich, aber ohne gesetzlich geregelte Form. Ein Verkehrswertgutachten nach § 193 BauGB erstellen der Gutachterausschuss oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige; es hat vor Gericht und gegenüber dem Finanzamt Bestand und ist kostenpflichtig. Ein Makler darf kein Gutachten erstellen.
Wie lange ist eine Wertermittlung gültig?
Sie bezieht sich immer auf einen Stichtag. Erfahrungsgemäß trägt sie zwei bis sechs Monate. Ändert sich das Zinsniveau oder die Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt, verschiebt sich der Wert mit — deshalb sollte eine ältere Einschätzung vor dem Verkaufsstart noch einmal geprüft werden.
Warum weichen Online-Rechner so stark ab?
Weil sie mit Durchschnitten arbeiten und die Merkmale nicht sehen können, die den größten Ausschlag geben: Zustand, Sanierungsstau, Grundriss, Hanglage, Aussicht, Lärm. Die Gutachterausschüsse Wuppertal und Solingen konnten den energetischen Zustand mangels Daten nicht einmal statistisch auswerten. Rechnen Sie mit einer Abweichung von 15 bis 30 Prozent — in beide Richtungen.
Ist der Liegenschaftszinssatz meine Rendite?
Nein. Der Liegenschaftszinssatz ist eine Modellgröße im Ertragswertverfahren und beschreibt, mit welchem Zinssatz sich Verkehrswerte einer Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinsen. Er lässt sich weder mit einer Kapitalmarktrendite noch direkt mit dem Zinssatz einer anderen Stadt vergleichen, weil jeder Gutachterausschuss nach eigenem Modell auswertet. Zum 01.01.2026 lag er für Mehrfamilienhäuser in Wuppertal bei 3,9 %, in Solingen bei 3,8 % und in Remscheid bei 3,0 %.
Woher stammen die Daten, mit denen Sie rechnen?
Aus dem Grundstücksmarktbericht und den Bodenrichtwerten des jeweils zuständigen Gutachterausschusses, veröffentlicht über BORIS.NRW. Diese Daten beruhen auf allen notariell beurkundeten Kaufverträgen eines Jahres, nicht auf Angebotspreisen. Dazu kommen unsere eigenen Verkäufe und Vergleichsfälle aus dem Bergischen Städtedreieck.
Was kostet die Wertermittlung?
Nichts. Sie ist Teil unserer Arbeit und verpflichtet Sie zu keinem Verkaufsauftrag. Kostenpflichtig wird es erst, wenn Sie ein förmliches Verkehrswertgutachten benötigen — das erstellt dann nicht wir, sondern ein Sachverständiger oder der Gutachterausschuss.
Quellen und Datenstand
Alle Zahlen in diesem Ratgeber stammen aus Primärquellen — im Wesentlichen aus den Grundstücksmarktberichten der drei Gutachterausschüsse des Bergischen Städtedreiecks, jeweils zum Stichtag 01.01.2026. Stand der Angaben: 1. September 2026. Rechts- und Steuerfragen im Einzelfall gehören in fachkundige Hand.
§ 194 BauGB – Verkehrswert
Gesetzliche Definition des Verkehrswerts (Marktwerts).
01.09.2026
§ 193 BauGB – Aufgaben des Gutachterausschusses
Wer Verkehrswertgutachten erstatten darf und wer sie beantragen kann.
01.09.2026
ImmoWertV vom 14.07.2021
Vergleichswertverfahren (§ 24), Liegenschaftszinssatz (§ 21), Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39), Modellkonformität (§ 10).
01.09.2026
Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Wuppertal
Berichtszeitraum 01.01. bis 31.12.2025. Quelle für Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Ertragsfaktoren, Immobilienrichtwerte und Bestimmtheitsmaße.
01.09.2026
Grundstücksmarktbericht 2026 für die Klingenstadt Solingen
Veröffentlicht am 20.03.2026, Berichtsjahr 2025. Quelle für die Solinger Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und die Solingen-Standardwerte.
01.09.2026
Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Remscheid
Berichtszeitraum 01.01. bis 31.12.2025, beschlossen am 19.03.2026. Quelle für die Remscheider Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Immobilienrichtwerte.
01.09.2026
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal
Neutrale Landeseinrichtung mit gesetzlichem Auftrag zur Markttransparenz.
01.09.2026
BORIS.NRW – Bodenrichtwertinformationssystem
Kostenfreier Abruf von Boden- und Immobilienrichtwerten sowie sämtlicher Grundstücksmarktberichte für Nordrhein-Westfalen.
01.09.2026