Hausverkauf und Steuern: welche anfallen und wer sie zahlt

Beim Verkauf eines selbst bewohnten Hauses zahlen die meisten Eigentümer gar keine Steuer. Die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer, Umsatzsteuer fällt auf den Kaufpreis nicht an, und die Spekulationssteuer greift nur innerhalb von zehn Jahren — und auch dann nicht, wenn Sie selbst darin gewohnt haben.

Steuerpflichtig wird es in drei Konstellationen: bei einer vermieteten oder leerstehenden Immobilie innerhalb der Zehn-Jahres-Frist, bei mehreren Verkäufen in kurzer Folge, und — als andere Steuer mit eigenen Regeln — wenn die Immobilie geerbt oder geschenkt wurde.

Diese Seite ordnet alle Steuern ein, die rund um einen Hausverkauf auftauchen: wer sie zahlt, wann sie fällig wird und was davon Sie überhaupt beeinflussen können. Die Details zur wichtigsten davon stehen im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten und liegt in Nordrhein-Westfalen seit dem 1. Januar 2015 bei 6,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Bei 350.000 Euro sind das 22.750 Euro — zusätzlich zu Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 Prozent und gegebenenfalls der Maklerprovision.

Im Kaufvertrag übernimmt sie praktisch immer der Käufer. Rechtlich ist das aber nur eine Abrede zwischen den Parteien: Nach § 13 Nummer 1 GrEStG sind beide Vertragsteile Steuerschuldner. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten. In der Praxis passiert das selten, weil ohne Zahlung keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit keine Eigentumsumschreibung erfolgt — aber es ist der Grund, warum ein Verkauf an einen knapp finanzierten Käufer auch steuerlich ein Risiko ist.

Warum das Ihren Preis betrifft. Ein Käufer in NRW rechnet mit rund zehn Prozent Nebenkosten, die er in der Regel aus Eigenkapital aufbringen muss. Das begrenzt sein Budget, bevor über den Kaufpreis überhaupt gesprochen wird. Wer sein Objekt ohne Blick auf diese Rechnung bepreist, wundert sich über Finanzierungsabsagen.

Zwei Ausnahmen sind wissenswert: Ein Erwerb zwischen Verwandten in gerader Linie — Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel — ist nach § 3 GrEStG grunderwerbsteuerfrei, ebenso der Erwerb unter Ehegatten. Und Erwerbe bis 2.500 Euro bleiben außen vor; das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag.

Die einzige Steuer, die Ihnen als privatem Verkäufer wirklich weh tun kann. Sie fällt an, wenn zwischen der Beurkundung des Kaufvertrags und der Beurkundung des Verkaufsvertrags weniger als zehn Jahre liegen und Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben (§ 23 EStG).

Vier Punkte, die man kennen sollte, bevor ein Notartermin steht: Es zählen die beiden Beurkundungstage, nicht Einzug oder Grundbucheintrag. Es gibt keinen festen Steuersatz — der Gewinn wird Ihrem Einkommen zugerechnet. Bei Eigennutzung entfällt die Steuer auch innerhalb der zehn Jahre. Und die Abschreibungen aus einer Vermietungszeit werden dem Gewinn wieder hinzugerechnet, was ihn deutlich erhöht.

Alles Weitere — die beiden Eigennutzungsvarianten, die Gewinnermittlung Schritt für Schritt, Erbe, Schenkung, Erbengemeinschaft und Scheidung — steht ausführlich im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien. Hier genügt die Merkregel: Wenn Ihre Immobilie vermietet war oder leer stand und Sie sie noch keine zehn Jahre besitzen, gehört Ihr Kaufvertrag vor jedem weiteren Schritt auf den Tisch.

Die Grundsteuer wird nicht taggenau umgeschrieben. Nach § 9 Absatz 1 GrStG entscheiden die Verhältnisse zum 1. Januar über die Steuerschuld des ganzen Jahres. Verkaufen Sie im Mai, bleiben Sie gegenüber der Stadt bis zum 31. Dezember Schuldner — die Bescheide kommen weiter an Sie, und der Käufer wird erst zum 1. Januar des Folgejahres herangezogen.

Geregelt wird der Ausgleich deshalb im Kaufvertrag: üblich ist, dass der Käufer Ihnen die Grundsteuer ab dem Tag des Besitzübergangs anteilig erstattet. Das ist eine rein schuldrechtliche Abrede zwischen Ihnen beiden; das Finanzamt und die Stadt interessiert sie nicht. Achten Sie darauf, dass die Klausel im Entwurf steht — und dass sie neben der Grundsteuer auch Abfall, Straßenreinigung und Niederschlagswasser erfasst, wenn diese über denselben Bescheid laufen.

Wie hoch die Grundsteuer im Bergischen Land ausfällt und warum der Hebesatz zwischen Wuppertal, Solingen und Remscheid so stark auseinanderläuft, steht im Ratgeber Grundsteuer NRW. Für Käufer ist das inzwischen ein Verhandlungsthema: Ein hoher Hebesatz erhöht die laufenden Kosten spürbar und wird in der Finanzierungsrechnung mitgeführt.

Neben den Steuern tragen Sie als Verkäufer eigene Kosten. Ob sie steuerlich etwas bringen, hängt an einer einzigen Frage: Ist der Verkauf steuerpflichtig oder nicht?

Ist er steuerfrei, sind alle Verkaufskosten Privatsache. Sie mindern Ihren Erlös, aber Sie können nichts absetzen — es gibt keine Einkunftsart, gegen die Sie sie rechnen könnten.

Ist er steuerpflichtig, sind dieselben Kosten Werbungskosten und mindern den Gewinn: Maklerprovision, Energieausweis, Vermessung, Räumung und Entsorgung, die Notarkosten für die Löschung Ihrer Grundschuld und eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank.

Zur Maklerprovision noch ein Punkt, der oft für Verwirrung sorgt: Der Kaufpreis selbst ist nach § 4 Nummer 9a UStG umsatzsteuerfrei, die Maklerleistung dagegen nicht — auf unserer Rechnung stehen 19 Prozent Umsatzsteuer. Bei Wohnimmobilien an private Käufer schreibt § 656c BGB seit Ende 2020 vor, dass beide Seiten die Provision zu gleichen Teilen tragen. Wie das in Nordrhein-Westfalen konkret gehandhabt wird, steht im Ratgeber Maklerprovision in NRW.