Sanierungspflicht 2026: was wirklich gilt und was sie im Preis kostet

Eine allgemeine Sanierungspflicht für Wohngebäude gibt es in Deutschland nicht. Niemand muss sein Haus auf eine bestimmte Energieeffizienzklasse bringen. Was es gibt, sind einzelne Nachrüstpflichten an bestimmten Bauteilen — und die greifen vor allem dann, wenn ein Haus den Eigentümer wechselt.

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat. Es hat zwei Pflichten gestrichen, die jahrelang die Debatte bestimmt haben — und drei bestehen lassen, die im Verkaufsalltag tatsächlich eine Rolle spielen.

Der zweite Teil dieses Ratgebers beantwortet die Frage, die im Erstgespräch fast immer als Nächstes kommt: Was macht das mit dem Preis? Denn eingepreist wird der Sanierungsstau längst — nur anders, als die meisten Eigentümer denken.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet; die wesentlichen Änderungen gelten seit dem Tag darauf. Zwei davon räumen mit Pflichten auf, die viele Eigentümer noch für geltendes Recht halten.

Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist gestrichen. Wer heute eine Heizung ersetzt, muss nicht mehr nachweisen, dass sie zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Gas- und Ölheizungen dürfen weiter eingebaut werden. An ihre Stelle tritt die gestufte sogenannte Bio-Treppe, deren Mindestanteile erst ab 2029 greifen.

Die Austauschpflicht für alte Heizkessel ist entfallen. Das ist für den Verkaufsalltag die größere Nachricht. Bis Juli galt: Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, mussten außer Betrieb genommen werden. Diese Betriebsverbote sind mit dem GModG weggefallen. Eine Heizung darf laufen, bis sie nicht mehr reparabel ist — dann greifen die neuen Ersatzregelungen.

Für Käufer eines Hauses aus den Sechzigern oder Siebzigern mit alter Anlage heißt das: Der Zwang zum sofortigen Heizungstausch ist weg. Das Argument „Da muss ohnehin gleich eine neue Heizung rein" hat rechtlich an Gewicht verloren — wirtschaftlich nicht, denn eine dreißig Jahre alte Anlage verbraucht, was sie verbraucht.

Wie der Gesetzgebungsweg dorthin verlief und was zeitversetzt zum 1. Januar 2027 noch folgt — Solarpflicht, neue Energieausweis-Anforderungen, EPBD-Umsetzung — steht ausführlich im Ratgeber GEG wird GModG.

Das GModG gilt — aber es ist in einem außergewöhnlich schnellen Verfahren zustande gekommen, und die verfassungsrechtlichen Bedenken sind nicht ausgeräumt. Wer heute eine Investitionsentscheidung trifft, sollte das wissen.

Der Ablauf. In der öffentlichen Anhörung des Wirtschaftsausschusses am 22. Juni 2026 äußerten Sachverständige verfassungsrechtliche Bedenken und kritisierten bürokratische Überlastung, soziale Risiken und mangelnde Praxistauglichkeit. Am 3. Juli reichte die Bundestagsfraktion Die Linke eine Organklage mit Eilantrag beim Bundesverfassungsgericht ein, um die zweite und dritte Lesung vor der Sommerpause zu verhindern. Am 9. Juli wies das Gericht den Antrag zurück; noch am selben Tag beschloss der Bundestag das Gesetz, der Bundesrat einen Tag später.

Und hier liegt der Punkt, der meist untergeht: Das Bundesverfassungsgericht hat den Antrag aus formalen Gründen zurückgewiesen (Beschluss vom 09.07.2026, 2 BvE 3/26). Die Antragsteller hätten den Konflikt über das geltend gemachte Organrecht gegenüber Bundesregierung und Bundestag vorher nicht erkennbar gemacht. Ob eine solche Begründungspflicht bei Gesetzesvorlagen überhaupt besteht, hat das Gericht ausdrücklich offengelassen. Eine Entscheidung darüber, ob das GModG inhaltlich verfassungsgemäß ist, gibt es damit bis heute nicht.

Der inhaltliche Hauptvorwurf lautet, die Streichung der 65-Prozent-Regel sei ein Rückschritt im Klimaschutz und berühre das Staatsziel des Artikels 20a GG. Kritisiert wird außerdem, dass Bio-Treppe und Grüngas-Quote unbestimmt seien, weil zur Verfügbarkeit grüner Gase keine belastbaren Zahlen vorliegen. Klagen von Umweltverbänden wurden angekündigt.

Was das für Sie bedeutet. Für einen Verkauf ist die Unsicherheit unkritisch — Sie veräußern den Zustand Ihres Hauses, nicht die Rechtslage, und ein Käufer übernimmt sie mit. Relevant wird sie bei Investitionsentscheidungen: Wer eine funktionierende, aber sehr alte Heizung ausschließlich deshalb behalten will, weil die Austauschpflicht weggefallen ist, trägt ein Restrisiko. Wer ohnehin tauschen wollte, sollte sich davon nicht abhalten lassen — die Betriebskosten entscheiden ohnehin deutlicher als das Gesetz.

Der Sanierungsstau wird eingepreist, und zwar seit dem Zinsanstieg 2022 deutlich sichtbarer als davor. Die Frage ist nur, wie viel und wo.

Eine Auswertung der Kaufangebote des Jahres 2025 durch immowelt, veröffentlicht im März 2026, kommt für Einfamilienhäuser auf einen Abschlag von rund 17 Prozent für die schlechteste Klasse H gegenüber dem verbreiteten Mittelwert der Klasse D. Umgekehrt werden Häuser der Spitzenklasse A+ etwa 15 Prozent teurer angeboten.

Bei Eigentumswohnungen ist der Abschlag deutlich kleiner — rund neun Prozent für Klasse H gegenüber D. Der Grund liegt auf der Hand: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft trägt niemand die energetische Sanierung allein. Wer eine Wohnung in einem unsanierten Haus verkauft, verliert also weniger, als es die Schlagzeilen über Einfamilienhäuser nahelegen.

Der IW-Wohnindex misst mit einer anderen Bezugsgröße und kommt zu einer breiteren Spanne: gegenüber der Spitzengruppe A und A+ liegen die Abschläge nach der Auswertung für das erste Quartal 2026 bei etwa 15 bis 20 Prozent für die Klassen E und F und bei 20 bis knapp 30 Prozent für G und H.

Und ImmoScout24 hat Anfang 2026 die Entwicklung über die Zeit betrachtet: Eigentumswohnungen der Klasse A gewannen zwischen dem ersten Quartal 2021 und dem vierten Quartal 2025 rund 13 Prozent an Wert, während die Klassen G und H im selben Zeitraum jeweils rund zwölf Prozent verloren. Das ist eine Schere von etwa 25 Prozentpunkten — nicht als einmaliger Abschlag, sondern als auseinanderlaufende Entwicklung.