Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung lässt sich ein Darlehen mit sechs Monaten Frist entschädigungsfrei kündigen (§ 489 BGB). Vorher fällt beim Verkauf in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an — es sei denn, die Pflichtangaben im Vertrag sind fehlerhaft. Ihr tatsächlicher Erlös ist Kaufpreis minus Restschuld minus Vorfälligkeit minus Provision. Und ein Auszug beendet keine Haftung: Dafür braucht es eine Schuldhaftentlassung der Bank.
Was mit dem alten Darlehen passiert
Bei fast jedem Verkauf läuft im Hintergrund noch ein Darlehen. Und fast jeder Verkäufer denkt zuerst an den Kaufpreis — selten an das, was zwischen Beurkundung und Auszahlung mit der alten Finanzierung passiert.
Dabei entscheiden hier regelmäßig fünfstellige Beträge. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann den kalkulierten Erlös spürbar schmälern. Eine Zwischenfinanzierung kann eine Kaufgelegenheit retten oder zur Falle werden. Und wer nach einer Trennung auszieht, haftet ohne Schuldhaftentlassung einfach weiter.
Diese Seite behandelt die Verkäuferseite der Finanzierung: was beim Ablösen passiert, wann eine Entschädigung fällig wird und wann nicht, und wie sich die Reihenfolge von Kauf und Verkauf überbrücken lässt.
Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie fällig wird
Wird ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt, entgeht der Bank der vereinbarte Zins. Diesen Schaden darf sie sich ersetzen lassen — das ist die Vorfälligkeitsentschädigung.
Grundlage ist § 490 Absatz 2 BGB: Wer seine Immobilie verkaufen will, hat ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Kündigung — die Bank muss zustimmen, kann aber die Entschädigung verlangen.
Wann sie nicht anfällt
- Nach zehn Jahren. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen — entschädigungsfrei. Diese Frist rechnet ab Vollauszahlung, nicht ab Vertragsschluss. Bei langen Bauphasen macht das einen Unterschied von Monaten.
- Bei fehlerhafter Pflichtangabe. Enthält der Vertrag keine oder eine unzutreffende Angabe zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, entfällt der Anspruch bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Das ist häufiger als man denkt — und ein Blick in den Vertrag kostet nichts.
- Bei auslaufender Zinsbindung oder wenn die Bank ohnehin einer Umschuldung zustimmt.
Zur Höhe: Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gibt es keine gesetzliche Deckelung. Die Berechnung folgt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und hängt vor allem von der Restlaufzeit der Zinsbindung, der Restschuld und dem aktuellen Zinsniveau ab. Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben und prüfen — Verbraucherzentralen bieten das gegen geringe Gebühr an.
Restschuld ablösen: was beim Notar tatsächlich passiert
Beim Notartermin wird nicht einfach Geld überwiesen. Die Reihenfolge ist festgelegt, und sie ist wichtiger, als die meisten denken.
- Die Bank beziffert die Ablösesumme zu einem Stichtag — Restschuld plus etwaige Vorfälligkeitsentschädigung.
- Sie erteilt eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld, meist treuhänderisch beim Notar hinterlegt: Die Bewilligung wird erst verwendet, wenn das Geld da ist.
- Der Käufer zahlt den Kaufpreis — in der Regel direkt aufgeteilt: der Ablösebetrag an Ihre Bank, der Rest an Sie.
- Die Grundschuld wird gelöscht oder auf den Käufer übertragen.
Praktisch heißt das: Was Sie am Ende bekommen, ist der Kaufpreis minus Restschuld minus Vorfälligkeit. Wer mit dem Kaufpreis plant, plant zu groß. Diese Rechnung gehört an den Anfang, nicht ans Ende — auch weil sie mitbestimmt, ob ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt überhaupt sinnvoll ist.
An einem konkreten Beispiel sieht der Abstand zwischen Kaufpreis und Erlös so aus:
Zwischenfinanzierung: erst kaufen, dann verkaufen
Der Klassiker: Das passende Objekt ist da, das eigene aber noch nicht verkauft. Beides gleichzeitig zu stemmen, ist ohne Überbrückung selten möglich — dafür gibt es die Zwischenfinanzierung.
Sie ist ein kurzfristiges Darlehen, meist variabel verzinst, das mit dem Verkaufserlös abgelöst wird. Besichert wird sie in der Regel über die noch vorhandene Immobilie.
Was dafür spricht: Sie können kaufen, ohne unter Zeitdruck zu verkaufen. Das ist der eigentliche Wert — ein Verkauf mit Frist im Nacken kostet fast immer mehr, als die Zwischenfinanzierung an Zinsen verlangt.
Was dagegen spricht: Der Zins liegt über dem einer normalen Baufinanzierung, und Sie tragen für die Laufzeit zwei Belastungen. Vor allem aber: Zieht sich der Verkauf, läuft die Zwischenfinanzierung weiter — und der Druck, den Sie vermeiden wollten, kommt zurück, nur teurer.
Die entscheidende Vorarbeit ist deshalb eine belastbare Werteinschätzung der alten Immobilie. Die Bank finanziert gegen diesen Wert, und Sie kalkulieren damit. Ist er zu optimistisch angesetzt, bröckelt die ganze Konstruktion. Wie so eine Einschätzung entsteht, steht im Ratgeber zur Immobilienbewertung und ihren Verfahren.
Wie sich die beiden Reihenfolgen zeitlich unterscheiden, zeigt die folgende Gegenüberstellung.
Welche Reihenfolge zu Ihnen passt
Erst verkaufen, dann kaufen
Sie kennen Ihren Erlös, bevor Sie sich binden. Keine Doppelbelastung, keine Überbrückungszinsen.
Der Preis dafür: Sie brauchen eine Übergangslösung zum Wohnen — Miete, längere Auszugsfrist im Kaufvertrag oder Zwischenunterkunft.
Passt, wenn der Markt gerade langsam ist oder das eigene Objekt schwerer vermittelbar.
Erst kaufen, dann verkaufen
Sie sichern sich das Wunschobjekt und ziehen einmal um. Kein Zwischenwohnen.
Der Preis dafür: Zwischenfinanzierung, Doppelbelastung und das Risiko, dass sich der Verkauf zieht.
Passt, wenn die eigene Immobilie gut vermittelbar ist und Sie Puffer für mehrere Monate haben.
Schuldhaftentlassung: Auszug beendet keine Haftung
Wer einen gemeinsamen Darlehensvertrag unterschrieben hat, haftet weiter — auch nach dem Auszug, auch nach der Scheidung, auch wenn der andere im Haus bleibt und pünktlich zahlt.
Nur eine ausdrückliche Schuldhaftentlassung der Bank beendet die Haftung. Und die wird nur erteilt, wenn die verbleibende Seite die Finanzierung allein tragen kann — was die Bank prüft, bevor sie zustimmt.
Die praktische Folge: Eine Übernahme durch einen Partner sollte niemals mündlich vereinbart werden, bevor die Bank schriftlich zugestimmt hat. Bis dahin ist es eine Absichtserklärung. Und die fortbestehende Haftung belastet die eigene Bonität — auch für eine neue Finanzierung.
Wie das in eine Trennungssituation eingeordnet wird, steht im Ratgeber zur Immobilie bei Scheidung.
So gehen Sie die Finanzierungsseite an
Drei Zahlen aus dem Darlehensvertrag holen
Restschuld zum voraussichtlichen Ablösetermin, Ende der Zinsbindung, Datum der Vollauszahlung. Aus dem letzten Punkt ergibt sich, ob die Zehnjahresfrist nach § 489 BGB schon greift — das ist die wichtigste Einzelinformation.
Ablösesumme schriftlich anfordern
Lassen Sie sich von der Bank eine Ablösevaluta mit Stichtag und die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung geben. Schriftlich. Mündliche Auskunft am Telefon reicht für eine Kalkulation nicht.
Vertrag und Berechnung prüfen lassen
Prüfen Sie die Pflichtangaben zur Vorfälligkeitsentschädigung im Vertrag. Fehlen sie oder sind sie unzutreffend, kann der Anspruch entfallen. Verbraucherzentralen prüfen die Berechnung gegen geringe Gebühr.
Netto-Erlös rechnen, nicht Kaufpreis
Kaufpreis minus Restschuld minus Vorfälligkeit minus Maklerprovision — das ist Ihr tatsächlicher Erlös. Der Verkäuferanteil der Provision liegt in NRW bei 3,57 Prozent, die Herleitung steht im Ratgeber zur Maklerprovision in NRW.
Erst dann über die Reihenfolge entscheiden
Erst wenn diese Rechnung steht, lässt sich beurteilen, ob eine Zwischenfinanzierung sinnvoll ist oder ob die andere Reihenfolge besser passt. Welche Unterlagen dafür gebraucht werden, steht in der Checkliste Verkaufsunterlagen.
Typische Fehler bei der Finanzierung im Verkauf
Fünf, die im Verkauf regelmäßig Geld kosten:
- Mit dem Kaufpreis planen statt mit dem Netto-Erlös. Restschuld, Vorfälligkeit und Provision gehen vorher ab.
- Die Zehnjahresfrist ab Vertragsschluss rechnen. Sie läuft ab vollständiger Auszahlung — bei Bauvorhaben ein Unterschied von Monaten.
- Die Berechnung der Bank ungeprüft übernehmen. Fehlerhafte Pflichtangaben können den Anspruch ganz entfallen lassen.
- Eine Übernahme zusagen, bevor die Bank zugestimmt hat. Ohne Schuldhaftentlassung haften Sie weiter.
- Die Zwischenfinanzierung zu knapp kalkulieren. Rechnen Sie mit mehr Monaten als geplant — sonst entsteht genau der Zeitdruck, den sie vermeiden sollte.
Die Frage, die ich inzwischen zuerst stelle
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Posten, der in Erstgesprächen am häufigsten fehlt. Die Leute nennen mir ihren Wunschpreis, rechnen die Restschuld ab und haben eine Zahl im Kopf, mit der sie planen. Dass da noch ein fünfstelliger Betrag dazwischenstehen kann, kommt oft erst, wenn ich danach frage.
Deshalb frage ich inzwischen im ersten Gespräch nach dem Datum der Vollauszahlung. Klingt technisch, entscheidet aber über mehr Geld als die meisten Verhandlungspunkte danach — denn nach zehn Jahren ist die Kündigung entschädigungsfrei.
Und zur Reihenfolge: Ich rate selten zur Zwischenfinanzierung, wenn das eigene Objekt schwierig ist. Nicht weil sie nicht funktioniert, sondern weil sie Zeitdruck erzeugt — und Zeitdruck ist beim Verkaufen der teuerste Zustand überhaupt.
Ausführlicher haben wir darüber im Podcast gesprochen: Immobilienfinanzierung — Ablauf, Fallstricke, Anschlussfinanzierung.
Erst der Wert, dann die Reihenfolge
Ob sich der Wechsel trägt, hängt am Netto-Erlös — und der beginnt mit einer belastbaren Werteinschätzung. Wir sehen uns die Immobilie an, ordnen sie mit den Daten des Gutachterausschusses ein und legen die Herleitung offen.
Schriftlich, kostenfrei und ohne Auftragspflicht. Zur Finanzierung selbst beraten wir nicht — dafür gibt es Fachleute, und wir sagen Ihnen gerne, worauf Sie dort achten sollten.
Häufige Fragen
Fragen zur Finanzierung beim Verkauf
Was Eigentümer uns dazu am häufigsten fragen:
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Sie ist der Ausgleich für den Zinsschaden der Bank, wenn ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt wird. Beim Verkauf besteht nach § 490 Absatz 2 BGB ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Kündigung — die Bank muss zustimmen, darf aber die Entschädigung verlangen. Ihre Höhe hängt von Restlaufzeit, Restschuld und Zinsniveau ab; bei Immobiliardarlehen gibt es keine gesetzliche Deckelung.
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?
Ja, in mehreren Fällen. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie das Darlehen nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB mit sechs Monaten Frist entschädigungsfrei kündigen. Sie entfällt außerdem, wenn die Pflichtangaben zur Berechnung im Vertrag fehlen oder unzutreffend sind. Und natürlich, wenn die Zinsbindung ohnehin ausläuft.
Ab wann laufen die zehn Jahre?
Ab dem Tag, an dem das Darlehen vollständig ausgezahlt war — nicht ab Vertragsschluss. Bei einem Neubau oder einer Sanierung mit Teilauszahlungen kann das Monate später sein. Diese Angabe steht in den Unterlagen der Bank und lohnt eine genaue Prüfung, weil daran ein erheblicher Betrag hängt.
Wie wird die Restschuld beim Verkauf abgelöst?
Der Kaufpreis wird in der Regel direkt aufgeteilt: Die Ablösesumme geht an Ihre Bank, der Rest an Sie. Die Bank hinterlegt vorab eine treuhänderisch gebundene Löschungsbewilligung beim Notar, die erst nach Zahlungseingang verwendet wird. Was Ihnen bleibt, ist der Kaufpreis abzüglich Restschuld, Vorfälligkeit und Maklerprovision.
Wann lohnt sich eine Zwischenfinanzierung?
Wenn Sie kaufen wollen, bevor Ihre Immobilie verkauft ist. Sie ist ein kurzfristiges, meist variabel verzinstes Darlehen, das mit dem Verkaufserlös abgelöst wird. Der Zins liegt über dem einer normalen Baufinanzierung, und Sie tragen zeitweise zwei Belastungen. Der Vorteil ist, dass Sie ohne Frist im Nacken verkaufen können — das ist meist mehr wert als die Zinsen kosten, solange sich der Verkauf nicht über Monate zieht.
Komme ich nach dem Auszug aus dem gemeinsamen Kredit?
Nein. Wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, haftet weiter — unabhängig davon, wer wohnt und wer zahlt. Nur eine ausdrückliche Schuldhaftentlassung der Bank beendet die Haftung, und sie wird nur erteilt, wenn die verbleibende Seite die Finanzierung allein tragen kann. Solange sie nicht vorliegt, belastet das Darlehen auch Ihre eigene Bonität für eine Neufinanzierung.
Quellen und Datenstand
Die Rechtslage ist allgemein dargestellt und ersetzt keine Rechts- oder Finanzberatung. Zur Finanzierung selbst beraten wir nicht. Stand der Angaben: 2. September 2026.
§ 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht
Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers — nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist, ohne Entschädigung.
02.09.2026
§ 490 BGB – Außerordentliches Kündigungsrecht
Außerordentliches Kündigungsrecht bei berechtigtem Interesse — die Grundlage für die Ablösung beim Verkauf.
02.09.2026
§ 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung
Vorfälligkeitsentschädigung bei Verbraucherdarlehen, einschließlich des Wegfalls bei fehlerhaften Pflichtangaben.
02.09.2026